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Les règles d'urbanisme

Les règles d'urbanisme

Les règles d’urbanisme
Règles urbanisme

Un projet de construction ? La première étape est de contrôler la faisabilité du projet, en tenant compte des différentes règles d’urbanisme. Celles-ci ont évolué au fil du temps. Elles encadrent les constructions, les rénovations ou les extensions sur le territoire de la commune. 

C’est leur stricte observance qui conditionne l’obtention du permis de construire. En quoi consistent ces règles d’urbanisme ?

Le Plan d'Occupation du Sol (POS)

Le Plan d’Occupation du Sol est un document d’urbanisme, qui régissait les droits d’utilisation sur l’ensemble ou d’une partie du territoire d’une commune. Le territoire était, ainsi, divisé en plusieurs zones : naturelles, urbaines, ou urbanisables à terme. Le POS facilite la gestion et l’aménagement du territoire en définissant :

 

  • les zones naturelles à protéger ;
  • les zones urbaines à organiser ou urbaniser, en tenant compte des besoins au niveau des logements, de l’emploi, du transport et des services ;
  • les zones constructibles ou non.
 

Depuis 2001, le Plan Local d’Urbanisme remplace le POS.

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU)

Le PLU est un document de planification de l’urbanisme communal ou intercommunal, remplaçant le Plan d’Occupation des Sols (POS), supprimé par la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000.

 

Il définit le droit des sols et comment ils peuvent être utilisés – la nature des activités, l’aspect et la taille des constructions, superficie des terrains constructibles, et les Coefficients d’Occupation des Sols – sur la totalité des territoires des communes.

Le Certificat d'Urbanisme (CU)

Le Certificat d’Urbanisme a pour objectif de donner des informations sur le droit de l’urbanisme, applicable à un terrain. On trouve deux types de CU :

 

  • le CU d’information : il est utile pour connaître les règles applicables sur une partie de terrain et le droit de l’urbanisme applicable (PLU). Il renseigne également sur les limitations administratives au droit de propriété, et sur les différentes taxes.
  • le CU opérationnel : il contient les informations inclues dans le CU d’information. Il permet de savoir si le terrain convoité est adapté au projet.
 

Pendant les 18 mois suivant l’acquisition de ce CU, les règles d’urbanisme ne changent pas, sauf exceptions.

Le Coefficient d'Occupation des Sols (COS)

Le Coefficient d’Occupation des Sols est donné par la mairie ou la Direction départementale de l’Équipement (DDE).

 

Ce coefficient définit la Surface Hors Œuvre Nette constructible. Il permet d’obtenir la surface constructible d’une parcelle en le multipliant par la surface en m² de cette parcelle, que l’on trouve sur le cadastre.

 

Depuis le 1er mars 2012, il existe de nouvelles références : la surface de plancher et le Coefficient d’Emprise au Sol.

La Surface Hors Œuvre Brute (SHOB)

La Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) signale le seuil de surface à partir duquel il est obligatoire d’avoir un permis de construire. La SHOB est égale à la somme des surfaces de plancher, de chaque niveau de construction, des balcons, des toits-terrasses et des surfaces non closes du rez-de-chaussée. Tout doit être pris en compte ! La surface occupée par les escaliers, les cloisons, etc. Cependant, les parties vides, comme les cages d’ascenseur, par exemple. La SHOB est nécessaire pour le calcul de la SHON.

La Surface Hors Œuvre Nette (SHON)

La Surface Hors Œuvre Nette (SHON), est calculée sur la base de la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute), à laquelle on déduit certaines surfaces, comme par exemple les surfaces :

 

  • des balcons ;
  • des combles,
  • des loggias ;
  • des places de parking
  • etc.
 

On doit également déduire un certain nombre de mètres carrés, lorsque le logement respecte les règles d’accessibilité pour les personnes handicapées.

La SHON permet notamment de s’assurer du respect d’occupation des sols, d’une surface habitable.

Le zonage

Le zonage est un outil de réglementation et de contrôle de l’utilisation du sol. Il consiste à diviser le territoire municipal et à lui attribuer un usage bien spécifique (résidentiel, industriel ou commercial, espace vert, etc.), pour donner une harmonie et une homogénéité – notamment sociale – à l’ensemble. Ce sont les municipalités qui s’occupent de ce zonage, et déterminent :

 

  • les densités d’occupation du sol exprimées par un coefficient d’occupation des sols ou COS) ;
  • le pourcentage d’espace vert ;
  • la hauteur des bâtiments ;
  • l’espace qu’un bâtiment peut occuper au sol,
  • les distances entre les constructions.

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