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Les risques attachés à des défauts de construction

Les risques attachés à des défauts de construction

Les risques attachés à des défauts de construction

Les risques attachés à des défauts de construction
risques défauts construction

Faire construire sa maison implique une certaine notion de risques, quant au déroulement du chantier, ainsi qu’au résultat final.

En cas de problèmes relatifs au chantier de construction, les garanties légales de la construction réglementent et encadrent les désordres, risquant d’affecter le bâtiment neuf. La garantie de parfait achèvement, faisant partie des garanties de la construction, vise à protéger le maître d’ouvrage d’éventuels défauts. Mais sa mise en œuvre comporte également des risques.

Défauts constatés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement fait partie des garanties légales de la construction. Elle est due par le constructeur et/ou les acteurs de la construction. La garantie de parfait achèvement prend effet une fois la réception du bien effectuée, pour une durée d’un an. La réception est un acte au cours duquel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, tout en ayant la possibilité d’émettre des réserves. La garantie de parfait achèvement prend en charge la réparation des défauts, non-conformités, malfaçons et/ou désordres visibles consignés dans la liste des réserves, ainsi que ceux signalés par le maître d’ouvrage au constructeur, au plus tard 8 jours après la réception, par lettre recommandée avec accusé de réception. Les réserves émises peuvent à la fois concerner des malfaçons et des défauts de conformité, car la construction doit avant tout respecter les normes techniques, les règles de l’art, ainsi que le contrat conclu entre le maître d’ouvrage et le constructeur. Les défauts, non-conformités, malfaçons et/ou désordres non-visibles et non-visés au chapitre des réserves et découverts plus tard, au cours de l’année suivant la réception, sont également couverts par la garantie de parfait achèvement.

Lever les réserves : mise en oeuvre de la garantie de parfait achèvement

Le constructeur a pour obligation de réaliser les travaux de réparation, dans le délai maximum d’un an, à compter de la réception. Dans le cas où les travaux ne seraient pas achevés dans ledit délai, le dépôt de garantie de 5%, consigné par le maître d’ouvrage, lui sera rendu. Au cas où ce montant se révélerait insuffisant pour réparer les défauts affectant l’ouvrage, le maître d’ouvrage pourrait saisir le juge et obtenir la prise en charge des réparations, aux frais et risques du constructeur et/ou des entreprises jugés défaillants.

Risques juridiques relatifs aux défauts de construction

Mener une action en justice présente toujours un facteur risque, qu’il faut prendre en considération, avant de se lancer dans une procédure. Les réserves émises n’ayant pas été levées dans la période légale d’un an, prévue par la garantie de parfait achèvement, peuvent faire l’objet d’une procédure judiciaire. Le maître d’ouvrage doit faire appel à un avocat, afin d’assigner le constructeur devant un tribunal. Si les réserves non-levées ne sont pas dénoncées, avant l’expiration de la garantie de parfait achèvement, le maître d’ouvrage devra alors assumer à ses frais, les réparations nécessaires. En cas de désordres dont le degré de gravité est élevé, la garantie décennale peut, à titre exceptionnel, être mise en œuvre.

Risques financiers liés à des défauts de construction

Lorsque le maître d’ouvrage fait construire une maison dans un objectif locatif, tout défaut constaté sur la construction, aura un impact négatif sur les futurs loyers perçus. En effet, tout défaut de construction permet aux potentiels locataires de négocier le loyer du logement, qui est affecté par une malfaçon ou un désordre. Dans le cadre d’une construction destinée à la vente, le maître d’ouvrage devra revoir à la baisse le prix de vente espéré, en cas de défauts sur la construction. Si le maître d’ouvrage ne souhaite ni louer, ni vendre son bien immobilier, des défauts sur la construction risquent de causer des pertes d’argent au quotidien. A titre d’exemple, tout problème d’isolation (fenêtres, toiture, etc) n’étant pas résolu peut donner lieu à une surconsommation d’énergie et donc, à des dépenses énergétiques bien plus élevées que prévu.

Risques techniques des défauts de construction

Si les désordres présents sur le bâtiment neuf, ne sont pas réparés rapidement, plusieurs conséquences négatives peuvent s’ensuivre. Si le défaut n’est pas corrigé, dans le cadre de la garantie de parfait achèvement et quel que soit le type de problème affectant la construction, il y a un risque d’aggravation important. De plus, toute malfaçon risque d’accélérer le vieillissement de la construction neuve, que ce soit un immeuble ou une maison et donc d’engendrer la dépréciation de sa valeur.

Risques commerciaux relevant de défauts de construction

Tout défaut visible sur l’ouvrage est forcément un frein à l’achat, pour les éventuels acquéreurs. En effet, une malfaçon de la construction donne droit à la négociation du prix de vente de la maison, ou de l’appartement, car sa valeur s’en trouve diminuée. Si le bien est en location, l’apparition soudaine d’un désordre, ou alors l’aggravation d’un défaut déjà présent, risque de faire fuir les occupants actuels de l’habitation. Voire pire, il risque d’être difficile pour le propriétaire, de réussir à trouver des candidats intéressés par la location, dont l’état laisse parfois à désirer. En cas de revente du bien immobilier, la moindre malfaçon risque de contraindre le propriétaire à revoir ses exigences à la baisse.

Réserves non-levées : l'intervention d'un expert

Faire appel à un expert bâtiment, dans le cadre d’une construction neuve, permet souvent de s’éviter bien des problèmes. En effet, l’expert indépendant, spécialiste de la construction, accompagne le maître d’ouvrage lors de toutes les étapes de son projet d’achat, dans le cadre d’une VEFA, comme d’un CCMI. En cas de litige avec le constructeur ou l’entrepreneur, les conclusions de l’expert peuvent aider à démontrer les responsabilités engagées.

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