Immobilier 2013 : arbitrer entre baisse des prix et hausse des taux d’emprunt
En 2013, les baisses successives du taux d’emprunt immobilier et la stagnation, ont amélioré le pouvoir d’achat immobilier des ménages..
Immobilier : la France en face, le scandale du logement
La crise du logement concerne plus de 10 millions de personnes en France. Dans un reportage diffusé sur France 3, intitulé “La France en face, le scandale des logements”. Amandine Chambellant et Linda Bendali, enquêtent sur la crise du logement en France.
Le logement est vital. La flambée des prix immobiliers est un mal français qui pèse sur notre pouvoir d’achat, et ralentit notre économie. Alors qu’il faudrait mettre en chantier 500.000 habitations chaque année, seules 300.000 sont construites. Des témoignages illustrent cet état de fait.
Avec la flambée des prix de l’immobilier, ceux qui achètent, font d’immenses sacrifices.
Le nord Isère est une terre d’élection pour les primo-accédants, travaillant sur Lyon.
Sophie, 26 ans, et Nicolas, 29 ans, font construire leur pavillon. Ils ont empruntés 180.000 euros, ce qui est le prix moyen d’un première acquisition en France. Ils se sont endettés sur 30 ans, et doivent ainsi rembourser 1000 euros par mois, soit un tiers de leurs revenus.
Les moins fortunés sont contraints de s’éloigner de plus en plus de Lyon, pour accéder à la propriété. Par exemple, à Meyzieu, une parcelle de 300 m² valait, il y a quelques années, dans les 130.000 euros. Il faut compter, aujourd’hui, 240.000 – 250.000 euros. Pour faire construire à des prix abordables, il faut s’exiler à 70 km de Lyon.
A Tramole, dans l’Isère, on assiste à une ruée vers les maisons et terrains bon marché. Dans cette commune de 600 habitants, 1100 pavillons ont vu le jour récemment, attirant ainsi une nouvelle population.
Mais le prix à payer va au-delà du coût financier.
Laure et Bruno travaillent à Lyon. Cela fait 6 ans qu’ils habitent à Tramole. Pour réaliser leur rêve de propriété, ils doivent, chaque jour, passer 2h30 dans les transports en commun. En nord Isère, 12.000 personnes partagent ce mode de vie, chiffre qui a doublé en 5 ans.
“Pour vivre dans le centre-ville de Lyon, il faut soit hériter, soit très bien gagner sa vie” constate Laure.
A Lyon, comme partout en France, les prix de l’immobilier ont doublé en 10 ans.
Une flambée des prix qui a contribué à creuser les inégalités sociales, et à faire des centres-villes un lieu de vie réservé aux plus riches. Un processus d’embourgeoisement qui porte le nom de gentrification.
La moyenne des crédits aujourd’hui est de 20 ans, contre 13 ans en 2000. L’endettement sur le long terme, c’est l’illusion de la propriété et de la sécurité. Car dès que l’on rencontre des difficultés, le rêve de propriété peut devenir un cauchemar.
Viroflay, en banlieue parisienne. Il y a 12 ans, Jean-Pierre Robert fait construire une maison pour sa fille et son fils handicapé. Suite à un coup dur, il a accumulé un retard de deux ans de remboursement. La banque le menace aujourd’hui de saisir la maison. Une vente aux enchères est prévue. La maison est proposée à un prix planché de 390.000 euros, alors que, d’après plusieurs estimations, elle en vaudrait minimum 1.000.000 d’euros.
La vente aux enchères profite aux marchands de bien, qui saisissent l’opportunité de réaliser de bonnes affaires. Car les biens mis aux enchères sont clairement dévalués.
Un programme de maisons à 100.000 euros a été lancé en 2005, par le ministre du logement de l’époque, Jean-Louis Borloo. Le prêt à taux zéro, et la cession du terrain par la commune, devaient rendre le projet réalisable.
Le Havre était le fer de lance du programme, avec pour projet la construction de 53 maisons Borloo.
Nadine et Moustafa ont décidé de se lancer dans l’aventure. Lorsqu’ils emménagent en 2010, les travaux ne sont pas encore terminés. C’est un état de fait, la maison Borloo, est une maison low cost. De nombreuses malfaçons sont constatées par le couple : “Ma maison est en train de pourrir. Des moisissures et des fissures ont envahi les murs. Il n’y a pas de gouttières. Je ne peux pas la vendre, je ne peux rien faire ! Les travaux de rénovation sont estimés à 150.000 euros, ce qui est hors de ma portée ! J’avais confiance en ce programme, c’était un projet national. Au final, on s’est fait avoir.”
Depuis 3 ans, ils sont étranglés par le remboursement du prêt et les frais de justice. Ils ont porté plainte contre le constructeur, qui s’est mis en faillite. Leurs voisins sont également en procédure. La rue est sinistrée.
Le programme de construction de maisons Borloo est un véritable fiasco. 14 maisons au Havre ont failli ne jamais voir le jour. La mairie a dû reprendre le chantier laissé à l’abandon, ce qui a coûté à la collectivité 1.000.000 d’euros. La mairie a ses responsabilités, car c’est elle qui a cédé les terrains, et choisi le constructeur.
Le maire du Havre admet aujourd’hui qu’il n’était pas possible de construire des maisons à 100.000 euros.
Pourtant, ce type de programme a déjà vu le jour en France. En 1970, une expérience similaire a également tourné à la catastrophe, les Chalandonnettes, du nom du ministre du logement de l’époque, Albin Chalandon. Désordres, malfaçons : à 40 ans d’intervalles, l’histoire se répète.
40% des Français ne sont pas propriétaires. Mais les prix des loyers ont augmenté plus vite que les revenus. 1 français sur 2 peine aujourd’hui à payer son loyer. Une ville incarne ce marché sous tension : Paris.
En 10 ans, les prix des loyers ont augmenté de 50%. De quoi satisfaire propriétaires et investisseurs locatifs.
Jérôme vit dans le 10ème arrondissement de Paris. Pour un 26 m², il paie 739 euros de loyer, soit plus du tiers de son revenu, estimé à 2080 euros. Dans les années 80, le loyer représentait 13 % des charges. Aujourd’hui, il représente 25 % des charges, en moyenne.
Une banque réputée est propriétaire de l’appartement où vit Jérôme. Elle a acheté l’immeuble en bloc, à un prix dérisoire. Aujourd’hui, elle revend, à un prix exorbitant, la résidence, appartement par appartement. C’est ce qu’on appelle la vente à la découpe. Les locataires n’ont alors par le choix. Soit ils achètent, soit ils partent. Et ces locataires peuvent être des personnes âgées, comme le montre le reportage. Un comportement peu humain, dénoncé par les journalistes.
Dans Paris et sa banlieue, la banque aurait une dizaine de d’opération de vente à la découpe, soit 850 logements. Jusque dans les années 80, les mutuelles, les assurances et les banques étaient contraintes d’investir une partie de leurs fonds dans l’immobilier, afin de garantir des logements pour les classes moyennes. La levée de cette obligation et la flambée des prix ont changé la donne, même si ces organismes sont encore de grand propriétaires immobiliers.
En savoir plus sur le patrimoine immobilier des assureurs.
Attirés par des plus-values gigantesques, les grands groupes préfèrent vendre leur patrimoine à la découpe. La banque citée dans le reportage revend en moyenne 40% plus cher qu’elle n’a acheté.
En revendant 4 résidences, la plus-value est estimée à 115 millions d’euros en quelques années. L’immobilier est, ainsi, devenu un investissement très rentable… mais peu humain.
La France manque de logements. On entend souvent parler de pénurie de biens. A Paris, par exemple, la demande des logements sociaux a augmenté de 50 % ces 5 dernières années. Le système est à bout de souffle : 13.000 demandes pour 77 logements à attribuer. Paris construit 2.500 logements sociaux par an, sans réussir à combler la demande.
Certaines personnes attendent des années, dans la précarité et parfois l’insalubrité des logements mis à la disposition des marchands de sommeil, avant l’obtention d’un logement social, à Paris.
La pénurie de logements en France est due en partie, aux maires, et à leur logique électorale. Ils ont le pouvoir sur :
En région, il faudrait construire 70.000 logements par an.
Au lieu de construire des habitations, certains élus préfèrent construire des bureaux, même s’ils restent vides. Les retombées fiscales et en termes d’images pour la ville sont, en effet, meilleures. Ce qui est vertueux pour les uns est souvent douloureux pour les autres. D’un côté, le stock de bureaux vides ne cesse de gonfler en Ile-de-France, de l’autre, la pénurie de logements est toujours aussi criante.
La ville de Boulogne-Billancourt, a hérité d’un des plus gros chantiers de la décennie, celui des terrains libérés par l’usine Renault, d’une superficie de 50 hectares, le long de la Seine. 5.000 logements seulement sont construits, alors que la ville aurait pu en bâtir le double. Accueillir des bureaux ne coûte rien et peut apporter beaucoup à la commune, selon le maire de la ville.
Cependant, force est de constater une suroffre de bureaux. De nombreux mètres carrés sont vacants. Les agences immobilières proposent même des franchises, c’est-à-dire des mois de loyer gratuits, afin de trouver des locataires.
Par ailleurs, pour que l’immeuble ne subisse pas de décote, certains commercialisateurs immobiliers et/ou agences demanderaient de mentir sur le loyer. Dans ce cas, le loyer affiché dans le bail est plus important que le loyer réel, payé par le locataire. Un trompe l’œil qui permettrait d’éviter de dévaluer ce patrimoine immobilier, aux yeux des parties prenantes (les actionnaires, les autorités de marché, par exemple). En savoir plus sur le phénomène de bulle immobilière.
Paris croule ainsi, de manière générale, sous les bureaux vacants, alors que les logements peinent à sortir de terre.
Depuis 30 ans, l’Etat dépense beaucoup pour encourager la construction, sans effet, malheureusement, sur la pénurie de logements.
Pour augmenter le nombre de constructions, l’Etat a choisi l’option de la défiscalisation. Le but est de donner des avantages fiscaux à ceux qui investissent dans l’immobilier locatif. C’était le cas de la loi Scellier, devenue aujourd’hui loi Duflot. En 10 ans, 600.000 logements ont été construits grâce à ces dispositifs. Mais certains se sont accumulés dans des villes où il n’y en avait pas besoin, créant un déséquilibre entre l’offre et la demande. C’est le cas de Besançon, dont la démographie est figée.
Depuis 5 ans, 900 habitations sont bâties chaque année à Besançon. Des quartiers ont émergés, grâce à la défiscalisation.
Dans un lotissement de 115 logements, 50 sont vides. Certains n’ont même jamais été loués ! Résultat : en 2009, on comptabilisait 6,9 % de logements vacants à Besançon contre 10 % en 2012.
Besançon ne devrait pas faire partie du dispositif Duflot. D’après la loi, le dispositif ne concerne que les zones en pénurie de logements, ce qui n’est pas le cas de Besançon. Néanmoins, des dérogations sont possibles, et la ville en a bénéficié.
Pourquoi ce traitement de faveur ? Pour dynamiser l’emploi. Les constructions Duflot font travailler les artisans de la région, et maintiennent ainsi l’emploi dans le bâtiment. Pour profiter du dispositif Duflot, les promoteurs ont fait pression sur les élus. Ainsi, à Besançon, le dispositif est détourné de son objectif initial.
Approfondir avec le scandale de l’affaire Apollonia.
La loi SRU impose aux communes de plus de 3.500 habitants, d’atteindre 20% de logements sociaux. 525 villes française ne tiennent pas cet objectif (selon le reportage “La France en face, le scandale des logements” diffusé en janvier 2014).
Certains départements battent même des records, comme dans les Alpes-Maritimes. Sur 39 villes concernées, seul 3 respectent la loi. 30 d’entre elles comptent même moins de 10% de logements sociaux.
Les maires freinent souvent la construction de logements sociaux, pour satisfaire leur électorat.
Projet de construction de maison ? Intéressé par l’achat du bien en location ? Projet d’investir dans le locatif, via le dispositif Duflot ? Désordres, malfaçons dans la maison ? Dans toutes ces situations, un expert peut aider le particulier à sécuriser son investissement, en donnant un avis technique (quelle est l’origine des fissures, de l’humidité, etc.) et économique (le bien est-il à son juste prix, au regard du marché immobilier actuel ?).
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
En 2013, les baisses successives du taux d’emprunt immobilier et la stagnation, ont amélioré le pouvoir d’achat immobilier des ménages..
En 2012, les prix de l’immobilier ont diminué presque partout en France et le volume des transactions immobilières s’est effondré.
Les prix de l’immobilier semblent stagner en 2013 alors qu’une baisse était attendue. Mais comment s’explique ce phénomène ?
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