Réussir son investissement locatif sur Paris
À l’heure où l’on parle de pénurie de logements, l’investissement locatif semble être un choix judicieux, mais la demande de logement reste insatisfaite.
SCPI : un placement immobilier de niche
Malgré leur acronyme abscons, les SCPI, c’est à dire les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, font figure du placement de niche vedette, ces dernières années. Leur rendement, entre 5,5% et 6,5% en 2012, est attractif surtout en ces temps de crise. D’autant que la mise de départ est peu élevée et que la gestion est externalisée.
Le terme “pierre-papier” est utilisé pour désigner toutes les formes de placement financier, ayant l’immobilier pour support. La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est la forme la plus connue de pierre-papier. Cependant, le terme est désormais couramment employé, de façon plus large, pour parler d’autres produits financiers, qu’ils soient cotés ou non.
Une SCPI est une société civile de placement immobilier qui gère un grand parc d’immobilier locatif. Une SCPI gère pour le compte de ses clients un patrimoine locatif constitué pour l’essentiel d’immeubles de bureaux, de murs de commerce et d’entrepôts. Investir dans une SCPI, consiste tout simplement à souscrire des parts de la SCPI et se voir reverser une quote-part des loyers encaissés.
Malgré des résultats en baisse en 2012 par rapport aux précédentes années, le placement SCPI aura le vent en poupe en 2013.
Par rapport à l’investissement en direct, la SCPI offre, en effet, une mutualisation du risque locatif grâce à la détention d’un parc immobilier diversifié.
De plus, les SCPI ciblent un marché actuellement porteur : des biens immobiliers entre 15 et 50 millions d’euros et des rendements entre 5,5 % et 6,5 %.
Le marché de la pierre-papier représente, au 31 décembre 2012, plus de 27 milliards d’euros. Il représente encore 150 SCPI, gérées par 26 groupes (source Les Echos).
La SCPI est un placement immobilier particulièrement encadré par l’état. Son fonctionnement est codifié par les articles L 214-50 à L 214-84, L 231- 8 à L 231- 21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier et vise à protéger l’épargnant.
Avant d’offrir ses titres au public, la SCPI doit remplir plusieurs conditions : établir une note d’information visée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) ; publier une notice au Bulletin d’Annonce Légales Obligatoires (BALO) ; établir un bulletin de souscription.
Il est à noter que l’AMF intervient ici, non pas en sa qualité de “gendarme de la Bourse”, mais dans le cadre de sa mission plus générale de surveillance des produits financiers proposés au public.
Le décret d’application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993, relative aux SCPI, a introduit l’obligation pour ces sociétés de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine, par un expert indépendant ; lequel présente, pour acceptation, sa candidature à la Commission des opérations de bourse.
La valeur d’expertise correspond au prix auquel les biens immobiliers détenus par la SCPI pourraient être vendus, à un instant t et dans des conditions normales de libre marché.
L’expert chargé d’évaluer les biens de la SCPI est nécessairement indépendant. Il est nommé par l’Assemblée Générale de la SCPI (constitué des investisseurs). Sa candidature est soumise à l’acceptation de l’Autorité des Marchés Financiers.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
À l’heure où l’on parle de pénurie de logements, l’investissement locatif semble être un choix judicieux, mais la demande de logement reste insatisfaite.
Investir dans un parking est-il toujours aussi rentable ? Les contraventions se multiplient. Ainsi, trouver une place de parking devient compliqué.
À Rouen, les vendeurs font grise mine. Les prix de l’immobilier, qui n’avaient subi qu’une légère baisse depuis 2011, ont perdu 10, voire 15% en un an.
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