Le viager peut permettre de réaliser une bonne opération, en achetant un bien immobilier avec une décote pouvant atteindre la quasi-totalité de la valeur du logement… si le crédirentier décède peu après la vente.
Néanmoins, le véritable prix payé n’est connu qu’au décès du crédirentier. Ainsi, le viager est un investissement dont le montant final est aléatoire. Le risque étant la longévité du crédirentier, d’autres formules ont fait leur apparition : le viager mutualisé, et le viager intermédié.
L’espérance de vie s’est allongée, et les seniors ont dorénavant davantage besoin de liquidités. Ainsi, de nouvelles formules de viager mutualisé ont vu le jour. Fin 2012 marque le lancement de la Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV) « 123 Viager » par la société 123 Venture, l’un des premiers placements collectifs consacrés au viager immobilier. La société s’est constituée, ces deux dernières années, un portefeuille d’environ 300 logements achetés en viager à des particuliers, grâce à une collecte de fonds effectuée auprès d’épargnants à la recherche de rendement. Les crédirentiers, choisis selon l’emplacement de leurs biens, toucheront de l’argent, suite à cette opération. Le viager mutualisé consiste ainsi à mutualiser le risque, qui ne repose plus sur le décès d’une seule personne, mais d’un ensemble de personnes.
En 2014, la Caisse des Dépôts va procéder au lancement d’un fonds dont la capacité d’investissement est de 100 millions d’euros. Ce fonds permet ainsi s’acheter entre 800 et 900 logements en viager occupé. Ce système de viager « intermédié » devrait devenir un organisme de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM). Le risque de longévité du crédirentier est mutualisé grâce au portefeuille fourni de biens immobiliers. Chaque bien immobilier, au décès du crédirentier, est mis sur le marché. Il faut savoir que les ayants droit du crédirentier sont prioritaires à l’achat. Chaque bien sera vendu au décès de son vendeur et ses ayants droit pourront l’acheter en priorité.
Le calcul de la rente viagère se base sur la rentabilité théorique du bien immobilier, correspondant entre 3 et 10 % sa valeur, à laquelle on soustrait le montant du bouquet, versé par le débirentier au moment de la vente. Des propositions de viager classique, de viager mutualisé ou de viager intermédié ? Il ne faut pas hésiter à faire appel à un expert immobilier, qui a les compétences pour évaluer la valeur d’un bien, et donc renseigner le potentiel crédirentier sur l’opération. Est-ce une bonne ou une mauvaise affaire ? Il sécurise ainsi les décisions.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
Le viager peut permettre de réaliser une bonne opération, en achetant un bien immobilier avec une décote pouvant atteindre la quasi-totalité de la valeur du logement… si le crédirentier décède peu après la vente. Néanmoins, le véritable prix payé n’est connu qu’au décès du crédirentier.
C’est lors de la réforme des sûretés, en 2006, que le prêt viager hypothécaire a été instauré. C’est un prêt, garanti par une hypothèque, sur le bien immobilier du débiteur, qui permet aux personnes âgées d’emprunter, peu importe leur âge ou leur état de santé. Le prêt viager hypothécaire peut s’apparenter à une opération de crédit, et représente une option au viager immobilier.
On reproche souvent au viager d’être immoral, car c’est un investissement immobilier qui spécule sur la mort de quelqu’un. Pour cette raison, le viager n’a pas une bonne image en France. Et pourtant, il ne reste pas moins un placement rentable et… malgré les a priori, un placement éthique !
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