Immobilier 2013 : arbitrer entre baisse des prix et hausse des taux d'emprunt
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Évaluer la valeur d’une île
L’évaluation de biens immobilier standard requiert des méthodes et des références sur le marché. Celle de biens atypiques est plus difficile, car il faut prendre en compte le caractère monovalent de l’objet immobilier considéré ! Et que dire de l’évaluation d’une île ? Le point sur la méthodologie de l’expert lorsqu’il donne un avis de valeur sur un île.
Il existe 130 000 îles dans le monde. Très peu, chaque année, sont mises en vente, c’est pourquoi elles sont si prisées. Certains sont prêts à dépenser des fortunes pour avoir leur bout de terre au milieu de l’Atlantique, du Pacifique ou encore de la mer des Caraïbes. Les montants sont alors déconnectés des prix du marché immobilier et foncier « balisé », des grandes métropoles.
Les prix peuvent atteindre plusieurs millions d’euros, particulièrement en Nouvelle Zélande, prés des Seychelles, aux Bahamas et aux Caraïbes. Des stars américaines ont d’ailleurs cédé à la tentation, comme Johnny Depp, Leonardo Di Caprio, ou encore Julia Roberts.
Les îles grecques sont également prisées. Dans le Morbihan, on peut trouver des îles entre 1.5 et 3.5 millions d’euros. Seulement une quinzaine sont privées, on assiste donc à des transactions tous les 2-3 ans.
Néanmoins, il est possible de trouver des îles à des prix plus abordables. Quelques exemples :
Mais, à ce prix, ce sont souvent des îlots sauvages, sans infrastructure ou habitation. Paramètre important dans l’évaluation du prix d’un tel bien.
L’expert doit évaluer la valeur du bien selon des critères objectifs et non pas subjectifs. La raison doit l’emporter, peu importe le bien, aussi atypique qu’il soit. Il ne faut pas confondre la valeur vénale, avec la valeur sentimentale ! L’expert immobilier utilise généralement la méthode par comparaison, qui consiste à se procurer des références pertinentes de prix de vente de biens analogues.
On compare l’île avec d’autres îles qui se sont vendues aux alentours. Si on ne trouve pas de références, on élargit sur des sites analogues, et/ou dans des zones homogènes ou comparables.
On estime qu’une île est de qualité, selon plusieurs critères :
Il ne faut également pas oublier que le propriétaire d’une île n’échappe pas aux lois du pays, dont fait partie son bien. Vérifier les conditions d’obtention du visa est alors un paramètre important, à prendre en compte, de même que la fiscalité locale.
Ces critères auront, pour la plupart, un impact sur le prix.
Le bâti sur un île est très important, notamment en France, car il est interdit de construire de nouveaux bâtiments. Seule possibilité : rénover, améliorer l’existant. Les îles sont des espaces protégés (art L146-6 et R146-1 du code de l’habitation et de la construction), aux niveaux écologique et esthétique. Il n’y a donc aucune possibilité d’agrandir la surface de plancher. La surface au plancher est donc un critère déterminant dans l’évaluation de la valeur vénale de l’île.
Ainsi, l’expert, dans son estimation, doit prendre en compte le bâti dans son ensemble : surface, usure, état technique, qualité des matériaux, etc.
Un expert peut aider les riches particuliers à débourser le juste prix de l’île, dont la valeur a tendance à être surestimée, par le vendeur. Le rapport d’expertise remis permet de négocier le prix d’achat, et d’en justifier auprès de l’administration fiscale.
Il pourra également vérifier l’état technique du bâti, présent sur l’île. L’électricité fonctionne-t-elle ? Y-a-t-il de l’eau potable ? En cas de présence de fissures, d’humidité : est-ce grave ? Y-a-t-il un système de filtration des eaux usées ?
Il apporte les réponses pour sécuriser l’investissement au maximum.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
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