Le principe de la vente en viager repose sur le paiement d’une rente viagère du débirentier au(x) crédirentier(s). Ce versement s’effectue jusqu’au décès du (ou du dernier survivant des deux) crédirentier(s), à date fixe. Qu’est-ce que la rente viagère ? Comment cela fonctionne ? Comment est calculée la rente ?
La rente viagère est versée jusqu’au décès de la ou des tierces personnes bénéficiaires.
La rente viagère, s’il y a plusieurs crédirentiers, peut différer pour chacun d’eux. Elle sera versée jusqu’au décès du dernier vivant. Le débirentier, généralement, verse une partie du prix du bien immobilier à la signature de la vente. Cette opération se nomme le bouquet, et le restant dû est converti en rente viagère.
Les arrérages – la périodicité des versements – est une décision prise entre le crédirentier et le débirentier, qui doit être indiquée dans le contrat de vente, tout comme le type ou le lieu de paiement. La rente est mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Si la rente n’est pas versée, le crédirentier peut réclamer les rentes dues sur les 5 dernières années. Au delà de 5 ans, il y a prescription. Un encadrement juridique est également prévu, en cas de non versement.
La fixation du versement de la rente se fait librement entre les deux parties, mais doit être en rapport avec la valeur du bien immobilier. Ce calcul est effectué selon plusieurs paramètres, à partir de la valeur vénale du bien le jour de la vente, déclinée à travers le paiement d’un bouquet ou non et son montant, la rentabilité du bien, ou encore l’âge du (ou des) crédirentier(s) et de son (leur) espérance de vie, suivant les tableaux de mortalité, en usage en la matière. L’usufruit, les droits de jouissance et d’occupation du crédirentier et l’éventuelle réversibilité de la rente entrent également en compte. Une révision et une indexation de la rente peuvent être prévues à date fixe, dans une clause spécifique, en accord entre les deux parties.
L’estimation de la valeur vénale du bien immobilier, par un expert immobilier, neutre et indépendant est souvent nécessaire pour établir la valeur du bien, au jour de la cession, et le juste montant de la rente viagère qui en découle.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
Le viager peut permettre de réaliser une bonne opération, en achetant un bien immobilier avec une décote pouvant atteindre la quasi-totalité de la valeur du logement… si le crédirentier décède peu après la vente. Néanmoins, le véritable prix payé n’est connu qu’au décès du crédirentier.
On reproche souvent au viager d'être immoral, car c’est un investissement immobilier qui spécule sur la mort de quelqu'un. Pour cette raison, le viager n’a pas une bonne image en France. Et pourtant, il ne reste pas moins un placement rentable et... malgré les a priori, un placement éthique !
Que l’on se place du point de vue du futur acquéreur ou bien de celui du vendeur, la vente en viager est une solution qui présente de nombreux avantages. Comprendre les subtilités et mécanismes de ce type de transaction immobilière, dans ce dossier sur le viager.
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