On reproche souvent au viager d’être immoral, car c’est un investissement immobilier qui spécule sur la mort de quelqu’un. Pour cette raison, le viager n’a pas une bonne image en France. Et pourtant, il ne reste pas moins un placement rentable et… malgré les a priori, un placement éthique !
Le viager occupé, qui représente 95% du marché par opposition au viager libre, permet à un propriétaire d’un âge avancé, de céder sa maison ou son appartement, en récupérant une partie de liquidité (le bouquet) et une autre partie sous forme d’une rente à vie, calculée dès la cession du bien.
Les pensions de retraites n’augmentant plus, certains retraités sont stressés et angoissés à cause des incertitudes pesant sur leur avenir. Le viager est alors une solution qui trouve de plus en plus d’adeptes. Le recours au viager permet, à des personnes âgées aux retraites souvent modestes et gelées, de financer leurs vieux jours, notamment en touchant une rente à vie. C’est en ce sens, une solution éthique !
Côté investisseur, le viager est considéré comme un placement de long terme proche de l’épargne retraite. Il permet, également, à l’acquéreur de réaliser un placement pour sa propre retraite : l’actif immobilier acquis en viager a des chances d’être entretenu (le locataire l’occupe et c’est donc dans son intérêt) et le bien prend de la valeur au fil des années, alors que les rentes évoluent peu (elles sont indexées sur le coût de la vie). Bref, c’est une solution rentable (sauf si le crédirentier a une longue vie et/ou que la décote appliquée à l’opération viagère n’est pas suffisante par rapport à la valeur vénale immobilière).
Investir en viager et connaître les risques
L’achat d’une maison en viager est risquée si le vendeur vit, bien sûr, au-delà des statistiques habituelles (c’est un aléa propre au viager). Mais aussi, si la valeur vénale du bien est mal évaluée (c’est maîtrisable en s’entourant d’experts immobiliers de bon conseil).
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
Que l’on se place du point de vue du futur acquéreur ou bien de celui du vendeur, la vente en viager est une solution qui présente de nombreux avantages. Comprendre les subtilités et mécanismes de ce type de transaction immobilière, dans ce dossier sur le viager.
C’est lors de la réforme des sûretés, en 2006, que le prêt viager hypothécaire a été instauré. C’est un prêt, garanti par une hypothèque, sur le bien immobilier du débiteur, qui permet aux personnes âgées d’emprunter, peu importe leur âge ou leur état de santé. Le prêt viager hypothécaire peut s’apparenter à une opération de crédit, et représente une option au viager immobilier.
Le principe de la vente en viager repose sur le paiement d’une rente viagère du débirentier au(x) crédirentier(s). Ce versement s’effectue jusqu’au décès du (ou du dernier survivant des deux) crédirentier(s), à date fixe. Qu’est-ce que la rente viagère ? Comment cela fonctionne ? Comment est calculée la rente ?
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