On reproche souvent au viager d’être immoral, car c’est un investissement immobilier qui spécule sur la mort de quelqu’un. Pour cette raison, le viager n’a pas une bonne image en France. Et pourtant, il ne reste pas moins un placement rentable et… malgré les a priori, un placement éthique !
Le viager occupé, qui représente 95% du marché par opposition au viager libre, permet à un propriétaire d’un âge avancé, de céder sa maison ou son appartement, en récupérant une partie de liquidité (le bouquet) et une autre partie sous forme d’une rente à vie, calculée dès la cession du bien.
Les pensions de retraites n’augmentant plus, certains retraités sont stressés et angoissés à cause des incertitudes pesant sur leur avenir. Le viager est alors une solution qui trouve de plus en plus d’adeptes. Le recours au viager permet, à des personnes âgées aux retraites souvent modestes et gelées, de financer leurs vieux jours, notamment en touchant une rente à vie. C’est en ce sens, une solution éthique !
Côté investisseur, le viager est considéré comme un placement de long terme proche de l’épargne retraite. Il permet, également, à l’acquéreur de réaliser un placement pour sa propre retraite : l’actif immobilier acquis en viager a des chances d’être entretenu (le locataire l’occupe et c’est donc dans son intérêt) et le bien prend de la valeur au fil des années, alors que les rentes évoluent peu (elles sont indexées sur le coût de la vie). Bref, c’est une solution rentable (sauf si le crédirentier a une longue vie et/ou que la décote appliquée à l’opération viagère n’est pas suffisante par rapport à la valeur vénale immobilière).
Investir en viager et connaître les risques
L’achat d’une maison en viager est risquée si le vendeur vit, bien sûr, au-delà des statistiques habituelles (c’est un aléa propre au viager). Mais aussi, si la valeur vénale du bien est mal évaluée (c’est maîtrisable en s’entourant d’experts immobiliers de bon conseil).
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
La vente en viager permet de vendre un bien immobilier, en échange du versement d’une rente, à vie, jusqu’au décès du vendeur ou des vendeurs, en cas de viager sur deux têtes. Ce type de vente peut être intéressant pour convertir une fortune immobilisée en une rente et compléter une retraite, et disposer ainsi une certaine stabilité financière. Il existe deux types de viager : le viager libre et le viager occupé.
Le viager peut permettre de réaliser une bonne opération, en achetant un bien immobilier avec une décote pouvant atteindre la quasi-totalité de la valeur du logement… si le crédirentier décède peu après la vente. Néanmoins, le véritable prix payé n’est connu qu’au décès du crédirentier.
Avant de se lancer dans un projet d’acquisition ou de vente d’un bien en viager, il est important de connaître tous les tenants et les aboutissants. Qu’appelle-t-on une vente en viager ? Comment se déroule le paiement ? Quels sont les risques encourus ? Quels sont les avantages et les inconvénients ?
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