La garantie décennale (qu’on a l’habitude d’activer face à des désordres de type fissures) couvre les désordres mettant en péril l’intégrité structurelle d’un bâtiment. Elle protège le maître d’ouvrage, ainsi que les acquéreurs successifs du bien. Mais seulement pendant une période de 10 ans suivant la date de réception de la construction. Aussi, lorsque l’acquéreur d’une maison, qui n’est plus couverte par la garantie décennale, découvre un problème de fissuration après la vente, peut-il faire un recours contre son vendeur au titre de l’action en garantie des vices cachés ?
Le vice caché est une notion qui renvoie à un défaut sur la construction. A l’inverse d’un vice apparent, le défaut caché n’était pas identifiable par l’acquéreur au moment de la vente du bien. Le vice caché est donc un défaut qui n’était pas apparent. Il peut être d’une gravité faible (un problème de moisissure derrière un meuble), comme il peut compromettre l’intégrité du bâtiment (une fissure structurelle en façade dissimulée derrière une haie d’arbuste par exemple).
La découverte du vice caché doit obligatoirement avoir lieu après l’achat du bien. Les tribunaux estiment que le défaut devait être invisible lors des visites du futur propriétaire acquéreur. Ils estiment également qu’on ne peut exiger de l’acheteur un examen trop en profondeur, trop pointu de l’immeuble et de ses structures. En matière de fissures, l’oeil vigilant du “bon père de famille” peut donc trouver sa limite, si les désordres étaient difficilement détectables. Un recours en vice caché aura, ainsi, plus de chance d’aboutir, lors que les fissures sont localisées sur les murs du vide sanitaire ou sur une dalle intermédiaire dans les combles, car les investigations y sont réputées plus complexes.
Dans le cadre de la vente d’une propriété, il est judicieux de bien comprendre les recours possibles pour vice caché après une transaction immobilière afin de mieux se protéger juridiquement.
Il peut arriver que des fissures soient visibles en façade avant la vente du bien. Et qu’après des les fissures en question s’agrandissent et même que d’autres apparaissent. Dans ce cas, il convient de vérifier quelles dispositions ont été inscrites dans le compromis de vente. Généralement, en cas de désordre, le notaire du vendeur indique l’acquéreur achète un bien en connaissance de cause et il peut également précisé que le bien est affecté par des fissures susceptibles d’entraîner des travaux. Face à ce genre de mentions, il est difficile pour l’acquéreur de réussir un recours en vices cachés, d’autant plus si le bien immobilier est ancien.
Certaines fissures sont si graves qu’elles peuvent nécessiter la mise en place de travaux lourds et coûteux pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros. Dans l’hypothèse – à démontrer – que les fissures étaient bien cachées, même involontairement par le vendeur, l’acquéreur devra démontrer qu’elles représentent une entrave à l’utilisation normale de la maison et le rendre impropre à son usage d’origine. L’acquéreur s’estimant lésé doit aussi prouver que s’il avait eu connaissance de ce vice caché avant d’investir dans le bien, il aurait été en mesure de demander une remise au vendeur, voire l’annulation totale de la transaction.
Pour être recevable, le recours pour vice caché doit démontrer que l’acquéreur n’avait pas la capacité de détecter les fissures lors de son achat. Pour cela, l’acheteur est forcément un particulier dépourvu de compétences techniques en matière de construction. L’action en garantie des vices cachés doit être menée au plus tard 2 ans après la découverte des fissures. A l’issue de la procédure judiciaire, le dénouement du recours peut être : soit de permettre à l’acheteur d’avoir droit au remboursement, partiel ou total, du prix d’achat de la maison ; soit d’annuler la vente, notamment si les fissures cachées se sont aggravées. Mais il est important de noter que ce type de recours est souvent difficile à mener pour l’acquéreur. Car c’est à lui démontrer qu’il n’était pas en mesure de déceler les vices affectant l’ouvrage avant d’investir. Il est, ainsi, important qu’il s’entourer des bons conseils tant sur les plans technique que juridique.
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