Faire construire son appartement ou sa maison ou, même, agrandir ou rénover son bien immobilier est, bien souvent, le projet de toute une vie. Le maître d’ouvrage a besoin d’être rassuré sur la pérennité de son bien. Il a besoin d’avoir des garanties sur la conformité des travaux réalisés aux règles de l’art et aux normes en vigueur. Les garanties du constructeur répondent à ce besoin, en vous protégeant contre les malfaçons. Dès le jour de réception d’un bien immobilier neuf ou rénové, il sera couvert par les garanties du constructeur sur des durées de 1 à 10 ans, dont la garantie de parfait achèvement, appelée GPA, qui court sur la première année…
La date de réception d’un bien immobilier nouvellement construit ou de travaux suite à une rénovation, qu’elle soit expresse, tacite ou judiciaire, marque la fin officielle des travaux. Elle constitue une phase très importante pour le maître d’ouvrage, comme la remise des clés, dans le cas d’une construction neuve, par exemple…
Cette formalité essentielle vous octroie un délai d’une année, dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, pour faire réparer d’éventuelles malfaçons ou défauts de conformité que vous auriez détectés et signalés le jour de la réception. C’est à partir de cette date que commencent les garanties du constructeur qui couvrent les travaux.
Si vous constatez des désordres après cette date, qu’ils soient des travaux neufs ou sur existant, vous pouvez agir (en tant que maître d’ouvrage) en actionnant des garanties à l’encontre du constructeur de l’ouvrage qui a réalisé les travaux.
Ces garanties sont au nombre de 3 :
C’est la garantie qui vous permet, pendant l’année qui suit la réception des travaux, d’imposer à l’entreprise qui les réalise de mettre en œuvre les réparations nécessaires pour rendre l’ouvrage conforme à ce qui a été prévu au contrat. Cette garantie est élargie au maximum et concerne tout type de désordre ou de non-conformité. Nous recommandons de faire appel à un expert du bâtiment durant l’année suivant la construction afin de relever les désordres et non conformités et de vous fournir un rapport d’expertise, dans le but de faire valoir vos droits.
(aussi appelée « garantie biennale »), c’est la garantie qui vous permet, pendant les deux années qui suivent la réception des travaux, d’imposer à l’entreprise qui les réalise de remplacer les équipements qui ne fonctionnent pas correctement. Cette garantie ne concerne que les éléments d’équipement dits « dissociables ». Un équipement est dit dissociable si sa dépose et son remplacement n’entraînent pas la dégradation du bâti.
C’est la garantie qui vous permet, pendant les 10 ans qui suivent la réception des travaux, d’imposer à l’entreprise qui les réalise de mettre en œuvre les réparations nécessaires pour conserver les conditions d’habitabilité du bien et rendre l’ouvrage propre à sa destination. Cette garantie ne couvre que les dommages qui compromettent la stabilité de la structure ou rendent le bien impropre à sa destination. Faire appel à un expert du bâtiment, en fin de décennale, permettra de relever les désordres de nature décennale, de les déclarer et de déclarer les désordres naissants afin de prolonger la durée de la décennale en cas d’aggravation des dommages.
Il ne faut, surtout, pas confondre garantie et assurance. La souscription à une assurance implique le paiement de cotisations pour souscrire à des garanties qui couvrent plusieurs sinistres possibles. Les garanties du constructeur n’impliquent pas, forcément, le paiement de cotisations de la part du maître d’ouvrage . Ce sont des dispositions légales, qui engagent la responsabilité du professionnel, visant à garantir au maître d’ouvrage des travaux conformes aux règles de l’art.
Tout professionnel impliqué dans l’acte de construire, dans le cadre d’une construction neuve ou de travaux sur existant, est soumis à un régime de responsabilité professionnelle réglementée. Le professionnel ne peut être exempté de cette responsabilité que lorsqu’il parvient à prouver que les dommages sont la conséquence d’une situation exceptionnelle. Le constructeur peut être un architecte, un maître d’œuvre, un entrepreneur, un artisan, un prestataire, etc.
L’article 1792-6 du Code civil vise à définir un cadre légal concernant la garantie de parfait achèvement.
L’article 1792-6 du Code civil, consultable sur le site de legifrance.gouv.fr, précise que “ La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.
En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.
L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.”
L’analyse de l’article du Code civil, cité ci-dessus, met en évidence une présomption de responsabilité du constructeur de tous les désordres et non conformités, dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, dans les deux situations suivantes :
La garantie de parfait achèvement est la garantie du constructeur la plus étendue. Elle couvre tous les désordres quelle que soit leur nature, du moment qu’ils sont constatés dans les délais réglementaires et qu’ils empêchent l’ouvrage d’être conforme à ce qui a été prévu contractuellement. La garantie de parfait achèvement couvre les non-conformités techniques, fonctionnelles et esthétiques.
Seuls, les désordres et défauts consécutifs à l’usure “normale”, sont exclus de la garantie de parfait achèvement.
Les désordres, apparents au moment de la réception, doivent être constatés le jour même et noté sur le procès-verbal de réception.
Sinon, ils doivent être constatés dans les huit jours (ou 30 jours en VEFA) suivant la réception et doivent faire l’objet d’une liste de réserves complémentaires, adressée au constructeur par lettre recommandée avec mise en demeure. En revanche, si vous êtes assisté par un expert du bâtiment au moment de la visite de réception, ce délai ne s’applique pas. Dans le cas du VEFA, la présence d’un expert le jour de la livraison n’affecte pas le délai légal de 30 jours pour émettre toutes les réserves possibles.
Les autres désordres “cachés”, découverts dans un délai de 1 an suivant la réception, doivent être notifiés par l’envoi d’une lettre recommandée relatant les faits et mettant en demeure le constructeur de prendre en charge les réparations.
La mise en œuvre de cette garantie impose au constructeur de prendre en charge les réparations nécessaires. Les délais de réintervention doivent être fixés d’un commun accord entre le maître d’ouvrage et le constructeur.
Si l’entreprise ne s’exécute pas dans les délais impartis, le client est libre de saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige.
L’assistance d’un expert du bâtiment s’avère nécessaire de la réception des travaux à l’expertise durant la période réglementaire de 1 an, afin vérifier la bonne réalisation des travaux. L’expert du bâtiment, de part son expérience et ses connaissances techniques, a “un œil d’expert” qui lui permet de vous apporter conseil et vous assister afin de faire valoir vos droits.
Contactez nos experts d’assuré au 09.72.102.102 ou en remplissant le formulaire ci-dessous :
Si votre constructeur fait faillite, comme Geoxia, ou ne répond plus au téléphone, vous êtes en théorie couvert par votre contrat de construction en CCMI.
Choisir un expert bâtiment indépendant permet de défendre sa situation contre les conclusions de l’expert d’assurance, si celui-ci estime cela nécessaire.
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