Les freins à la transformation de bureaux en logements
Transformer des bureaux en logements est l’une des solutions envisagées par les pouvoirs publics, pour permettre la densification des zones urbaines.
Investissement locatif 2014 : où acheter un bien immobilier en France ?
Avant d’investir dans un bien immobilier à des fins locatives, il est primordial de se renseigner sur le rendement de l’appartement, ou de la maison. Selon le bien convoité, de multiples critères entrent en compte dans le calcul de la rentabilité locative, dont la situation géographique.
Tour d’horizon des rendements locatifs des biens immobiliers, dans l’ancien comme dans le neuf, selon les villes et les régions françaises où ils se trouvent.
C’est plus que jamais dans la ville de Paris que les investissements locatifs restent les plus rentables. Cette rentabilité importante concerne aussi bien les logements hors programme de défiscalisation, que ceux sous le régime de la loi Duflot, ancien dispositif Scellier. Dans l’ancien, par exemple, dans le premier arrondissement de Paris, acheter un studio pour le louer peut rapporter 4,57% à son propriétaire, 4,64% pour un appartement T2 et 3,90% pour un T4. Dans le quinzième arrondissement, ce sera 4,41% pour un studio, 3,34% pour un T2 et 2,51% pour un T4 (source : SeLoger, Explorimmo, Notaires, Promoteurs immo).
En ce qui concerne la petite couronne parisienne, à savoir les départements 92, 93 et 94, la rentabilité d’un investissement locatif peut varier du simple ou double, voire parfois bien plus. C’est pourquoi, il est essentiel de prendre connaissance du rendement annuel moyen du logement convoité, avant de porter son choix sur un type de bien, dans une ville donnée.
Les logements situés dans la grande couronne parisienne, regroupant les départements du 77, 78, 91, 95, offrent un rendement locatif annuel plutôt équivalent pour l’ensemble des villes. Il est tout de même conseillé de procéder à une comparaison de toutes les données entrant en ligne de compte, afin de s’assurer un certain niveau de rentabilité annuelle. Dans l’immobilier ancien, la rentabilité locative d’un studio atteint, en moyenne, 4,7% à Argenteuil et 5% à Maisons-Laffitte. Pour un studio, un investisseur pourra s’attendre à obtenir une rentabilité locative proche de 7,5% à Ussy-sur-Marne, Yerres ou encore Villiers-le-Bacle.
Dans les départements du Nord de la France, soit 02, 27, 59, 60, 62 et 76, c’est à Lille qu’il est conseillé d’investir, où la rentabilité atteint 6,80% dans l’ancien et 5,47% dans le cadre d’un investissement immobilier Duflot. En effet, la ville garantit les rendements locatifs les plus élevés de la partie nord de l’hexagone, autant pour les logements anciens que neufs. La plupart des autres villes du nord assurent, quant à elles, une rentabilité locative globalement satisfaisante (exemple à Laon, 8,80% en moyenne dans l’immobilier ancien).
Dans les départements 08, 10, 21, 51, 52, 54, 55, 57, 58, 67, 68, 70, 71, 88, 89 et 90 de l’Est de la France, la ville de Nancy semble offrir les meilleures perspectives, en matière de rentabilité locative. Ainsi, un bien immobilier neuf en location se situant dans la région de Nancy, assure une performance annuelle de l’ordre de 4,82% et de 5,22%, lorsqu’il se trouve dans un immeuble ancien.
Dans la région Rhône-Alpes, s’agissant des départements 01, 03, 07, 15, 25, 26, 38, 39, 42, 43, 63, 69, 73 et 74, la ville de Clermont-Ferrand détient la meilleure performance, en terme de rendement locatif. Dans le cadre d’un programme Duflot, un logement en location assure un rendement annuel de 5,98% et de 12,06% si le bien immobilier est dans l’ancien. La ville de Lyon offre par ailleurs de belles perspectives, selon le type de bien convoité et l’arrondissement dans lequel il se situe.
En Méditerranée, région regroupant les départements 04, 05, 06, 11, 13, 20, 30, 34, 48, 66, 83 et 84, ce sont dans les villes d’Aix-en-Provence et d’Avignon, que l’investissement locatif, dans le cadre d’un programme Duflot, reste le plus rentable. A Aix-en-Provence, le rendement annuel avoisine 6,04% et à Avignon, il atteint 5,79%. En revanche, pour un achat dans l’ancien, c’est dans la région de Digne-les-Bains qu’il est conseillé d’investir (7,72%).
Dans les départements du Sud-Ouest, à savoir 09, 12, 24, 31, 32, 33, 40, 46, 47, 65, 81 et 82, le rendement annuel locatif est plus élevé dans les villes de Pau et d’Albi. Pour un achat dans l’ancien, le taux de rendement atteint 6,91% à Pau et 6,73% à Albi. En cas d’achat d’un bien immobilier neuf, les villes permettant d’obtenir le meilleur rendement pour un logement en location, sont celles de Toulouse et de Bordeaux, avec respectivement 4,98% et 4,30%.
Parmi les départements de l’Ouest de la France, c’est à dire 14, 16, 17, 18, 22, 23, 28, 29, 35, 36, 37, 41, 44, 45, 49, 50, 53, 56, 61, 72, 79 et 85, la ville de Tours, ainsi que celle de Saint-Jean-de-Braye, permettent d’atteindre les meilleures performances, avec environ 5% de rendement annuel, en achetant dans le cadre d’un programme immobilier Duflot. Pour un investissement dans l’ancien, les régions de Montargis et de Niort sont à privilégier, car elles assurent une rentabilité locative annuelle autour des 6,5%.
Avant l’achat d’un logement, dans un objectif de locatif, mieux vaut être bien informé sur le rendement locatif qu’il est susceptible de générer. Pour ce faire, il est conseillé de faire appel à un expert immobilier indépendant, afin de connaître la valeur vénale du bien et donc d’estimer le rendement locatif qu’il est en mesure de générer par la suite. De la même manière, un expert bâtiment peut être d’un précieux conseil, lorsqu’il s’agit d’acquérir un logement ancien (évaluation des désordres, avis technique sur les travaux de rénovation, etc.).
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
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Dans le classement des villes les plus dynamiques, Nantes, absente du top 10 en 2013, est élue la ville la plus dynamique de France en 2014.
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