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Achat immobilier : la signature du compromis de vente

Achat immobilier : la signature du compromis de vente

Achat immobilier : la signature du compromis de vente
signature du compromis de vente

La signature d’un compromis de vente – ou avant-contrat de vente – est une étape essentielle dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Elle engage, juridiquement, le vendeur et l’acheteur à l’aboutissement de la vente (article 1589 du Code Civil). 

Ainsi, il ne faut pas prendre cette signature à la légère ! Délai de rétractation, clauses suspensives, versement, etc. Tout savoir sur la signature du compromis de vente.

La signature du compromis de vente

La signature du compromis de vente fixe l’accord entre l’acquéreur et le vendeur, sur l’objet et les modalités de la cession de la vente (désignation et consistance du bien, servitudes éventuelles, diagnostics techniques, prix du bien, financement prévu, conditions générales et particulières, conditions suspensives). Trois mois plus tard (environ), les deux parties se retrouvent devant le notaire, pour signer l’acte de vente définitif.

Le vendeur est dans l’obligation de fournir un dossier de diagnostics techniques (diagnostic de performance énergétique, diagnostic assainissement, etc.) au préalable, afin que l’acheteur puisse acquérir le bien en toute connaissance de cause. Ces diagnostics sont annexés au compromis.

Achat logement : les conditions suspensives du compromis de vente

Les conditions suspensives sont incluses dans le compromis de vente. L’une des conditions suspensives les plus importantes, est généralement celle concernant l’obtention du crédit par l’acheteur.

L’achat s’effectue alors à la condition que l’acquéreur obtienne le crédit, dans un certain délai. Il est généralement d’un mois minimum, d’après la loi. Les prêts que l’acheteur entend contracter doivent être précisés dans le compromis, avec les conditions (montant, taux, durée, etc.).

Trois autres conditions générales font également, de manière quasi systématique, partie du compromis de vente.

 

  • l’abandon par une collectivité publique de son droit de préemption sur le bien ;
  • la situation hypothécaire apurée au moment de la transaction ;
  • l’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique.
 

Des clauses suspensives peuvent également concerner l’état technique du bien. Une expertise technique peut ainsi faire partie des conditions incluses dans le compromis de vente. Trois types de clauses sont ainsi possibles :

 

  • L’engagement du vendeur à baisser le prix de vente du montant des travaux jugés indispensables, dans la limite d’un plafond ;
  • L’engagement du vendeur à payer le montant des travaux jugés indispensables, dans la limite d’un plafond ;
  • En cas de montant des travaux trop élevé, l’acquéreur a la possibilité de se désengager.
 

Dans ce cas, une expertise technique de la construction est indispensable pour conclure définitivement la vente.

Enfin, si la vente porte sur un terrain, l’obtention d’un permis de construire – dans un délai convenu et pour un projet précis – constitue généralement une autre condition suspensive.

Le versement lors de la signature du compromis de vente

L’acheteur doit verser au vendeur, pour bloquer la vente, entre 5% et 10 % du prix de vente, à la signature du compromis de vente. Le vendeur, de son côté, s’engage alors à vendre son bien immobilier. Les modalités de versement sont soumises à une réglementation.

Pour une signature de compromis entre particuliers, l’acheteur remet un chèque à l’agence (s’il y en a une) ou au notaire, à l’ordre du notaire, à la fin du délai de rétractation. Le notaire encaisse l’acompte sur un compte séquestre. Le montant versé lors du compromis, au titre d’acompte, s’impute sur le prix de vente, lors de la signature de l’acte définitif.

Signature compromis de vente : quel est le délai de rétractation ?

L’acquéreur jouit d’un droit de rétraction de sept jours, qu’il peut appliquer sans avoir besoin de se justifier, et sans aucune pénalité.

Le vendeur ne jouit pas de ce droit. Il ne peut donc à aucun moment changer d’avis et se rétracter.


Le délai est décompté différemment, selon le contexte :


  • Lors d’une signature sous seing privée, le délai de rétractation débute à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Le vendeur, en effet, doit envoyer aux acheteurs des exemplaires du compromis par courrier recommandé avec accusé de réception ;
  • Sous signature devant le notaire, le délai débute le lendemain de la signature.
 

En cas de doute sur le bien immobilier, c’est pendant ce délai de rétractation qu’il est judicieux de faire appel à un expert en bâtiment. Le prix correspond-t-il au marché ? L’état technique du bien est-il correct ? Les travaux de mise aux normes, à prévoir, sont-ils importants et combien prévoir ? Ainsi, il permet de faire le bon choix. Et de se rétracter au plus vite si cela ne vaut pas le coup !

Taxe foncière et taxe d'habitation : qui doit payer quoi ?

Un propriétaire qui vend son bien immobilier en cours d’année, doit s’acquitter, légalement, de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Mais il est possible que vendeur et acheteur se partagent les frais.

La taxe d’habitation est à la charge de la personne habitant dans le logement le 1er janvier. Le vendeur est ainsi exclusivement redevable de cette taxe.

Concernant la taxe foncière, c’est différent. Elle est généralement partagée entre le vendeur et l’acheteur. Le compromis comprend ainsi une clause, qui prévoit le partage “prorata-temporis”. L’acquéreur verse alors à l’acheteur la part de la taxe foncière correspondant à la durée de sa propriété.

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