Fin de la loi Scellier : quels sont les risques pour les investisseurs ?
La ministre du logement, Cécile Duflot, a annoncé le mardi 29 mai 2012 au président de la Fédération française du bâtiment, la fin de la loi Scellier.
Investir dans un logement étudiant : une bonne idée ?
De la même façon que les résidences de tourisme, ou encore les EHPAD, les logements étudiants représentent un placement immobilier intéressant pour les investisseurs. Car, pour les étudiants et dans les villes les plus dynamiques, se loger est devenu presque aussi compliqué que de décrocher son diplôme !
Les difficultés pour se loger lorsqu’on est étudiant, sont réelles. A Paris, Lyon ou encore Lille, les étudiants candidats à la location déferlent, à chaque rentrée universitaire, sur un marché immobilier où les places manquent. La pénurie porte aussi bien sur les logements sociaux, que privés. Conséquence : lorsqu’ils trouvent un logement, les étudiants signent fréquemment des baux de longue durée, pour être certains d’avoir un toit, à la rentrée universitaire suivante.
L’investissement en résidence étudiante consiste à acheter un logement, dans un immeuble conçu pour la vie étudiante. Il s’agit de petites surfaces (studio, T1, T2). L’environnement proche doit être doté de services facilitant la vie des occupants : réception, cafétéria, laverie, salle d’études, espaces de loisirs.
Le ticket d’entrée pour une résidence étudiante est modeste et à la portée de toutes les bourses. A titre d’exemple, le coût de l’acquisition se situe généralement autour de 80.000 à 100.000 euros, pour un studio de 18 à 20 m² et dans une ville comme Lyon. Le montant de l’acquisition doit bien sûr être mis en rapport avec la rentabilité espérée de l’investissement locatif, qui dépend du marché local. Conseil : se méfier des promesses trop attractives des commercialisateurs de programmes immobiliers étudiants ; le cas échéant, les étudier précisément, avec un expert immobilier indépendant ou un conseil en investissement.
Pour avoir un ordre d’idée de l’attractivité d’un investissement dans un logement étudiant, il s’agit avant tout d’évaluer le dynamisme du marché étudiant local (état des offres et des demandes). Il faut aussi être capable d’apprécier les qualités du logement (état technique, travaux d’agencement et de mise aux normes nécessaires, etc.), comme du quartier (commodités proches, facilités de transport, etc.), afin d’estimer la rentabilité de l’investissement. Généralement, pour louer à un étudiant, il est souvent préférable de miser sur les quartiers proches des universités ou des centres-villes. La desserte doit être performante, ces locataires ne souhaitant pas être coupés du monde.
En France, s’agissant des logements étudiants, les secteurs les plus dynamiques et attractifs, en terme de rentabilité locative, se trouvent dans les grandes métropoles, les bassins d’emploi dynamiques et les pôles universitaires. Selon l’Insee, ”Paris, Lyon, Marseille-Aix, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg, Montpellier, Grenoble, Rouen et Nancy, concentrent la moitié des jeunes de dix-huit à vingt-quatre ans, mais seulement un tiers de la population totale”.
La France construit peu de studios. Avec un marché marqué par la pénurie, un studio bien placé a toutes les chances de prendre de la valeur au fil du temps. Les studios ont la cote auprès des investisseurs trentenaires. Car, à la forte rentabilité locative, s’ajoute la perspective d’engranger une plus-value au moment de la revente. Les étudiants ne sont pas les seuls à souhaiter se loger ! D’autres catégories cherchent à louer des studios, comme les salariés mutés temporairement, ou les jeunes qui se lancent dans la vie active.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
La ministre du logement, Cécile Duflot, a annoncé le mardi 29 mai 2012 au président de la Fédération française du bâtiment, la fin de la loi Scellier.
À Rouen, les vendeurs font grise mine. Les prix de l'immobilier, qui n'avaient subi qu'une légère baisse depuis 2011, ont perdu 10, voire 15% en un an.
S’il est connu que le charme de l’ancien séduit parfois à la première visite, l'immobilier neuf possède quant à lui de très nombreux avantages.
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