Immobilier : vendre un logement occupé
Vendre un logement (appartement, maison) occupé est encore plus complexe et requiert certaines connaissances en matière d’immobilier.
Que faut-il savoir avant de vendre une partie de son terrain ?
La tentation d’optimiser la vente de son bien immobilier est grande, notamment lorsque le terrain est assez grand pour être divisé en plusieurs lots à bâtir.
Cette opération paraît, au premier abord, anodine, mais elle peut s’avérer contraignante, car il faut prendre en compte un grand nombre de paramètres. Il faut d’abord s’assurer que le PLU reconnait la parcelle constructible et autorise une telle division. La division du terrain implique ensuite la création d’un lotissement, tel que définit par l’article L442 – 1 du Code de l’urbanisme.
Le lotissement a un régime bien spécifique. Lorsqu’on décide de diviser le terrain, il faut savoir que cette division est soumise à une autorisation d’urbanisme préalable:
Et ce n’est pas la seule contrainte. Il faut également appliquer la réglementation des lotissements. Par exemple, il est obligatoire de mentionner, dans l’acte de vente, le descriptif du terrain résultant d’un bornage. Il faut aussi, avant la signature de la vente, détenir la fameuse autorisation d’urbanisme. Sinon, l’acte de vente peut être déclaré nul.
Face à la pénurie foncière et à l’augmentation des prix de l’immobilier qui en est la conséquence, le propriétaire a souvent intérêt à diviser son terrain en plusieurs lots, pour un montant supérieur. Mais attention ! Au niveau fiscal, l’opération peut être risquée !
Lorsque le terrain vendu est considéré comme un terrain à bâtir, le vendeur est redevable de l’impôt sur les plus values immobilières. En effet, dans ce cas, le terrain ne fait plus partie de la résidence principale.
Le rôle de l’expert immobilier est d’évaluer la valeur marchande du terrain, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché. Il dégage le potentiel de constructibilité, de reconversion ou d’aménagement du terrain – en tenant compte des contraintes urbanistiques – pour qu’il puisse, ainsi, être vendu au meilleur prix possible.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
Vendre un logement (appartement, maison) occupé est encore plus complexe et requiert certaines connaissances en matière d’immobilier.
Lyon fait partie des quelques villes de France où les prix de l'immobilier tendent à résister. Dans le Grand Lyon, l'immobilier neuf se développe toujours.
En 2013, le volume des ventes risqueraient encore de chuter. En 2011, le volume des transactions immobilières était de 850 000, en 2012 de 655 000.
Trouver un expert en bâtiment dans votre département
Appelez un expert
près de chez vous