Acquérir un logement atypique est-il une bonne idée ?
En immobilier, investir dans une surface atypique peut signifier faire une bonne affaire. A titre d’exemple, c’est faire le choix d’acheter un bien d’exception dont la valeur sera stable, même en période baissière pour la plupart des autres biens, sur un territoire donné. Mais investir dans un logement atypique est-il toujours une bonne idée ?
Les biens situés en rez-de-chaussée font partie des biens atypiques, dans la mesure où ces derniers subissent une décote à l’achat, généralement de l’ordre de 15%. Mais les rez-de-chaussée répondent à une vraie demande locative, si bien que les loyers ont une dévaluation moins que proportionnelle, allant de 5% à 10%. Les investisseurs peuvent donc bénéficier de nombreux avantages, en achetant des biens en rez-de-chaussée. Bien souvent, ils sont décotés par rapport au marché et leur rendement locatif peut être attractif.
Les lofts, ateliers d’artiste et maisons d’architecte sont également des biens atypiques tendance. Toutefois, leur prix de vente sur le marché est souvent plus élevé que celui d’un bien classique, généralement de l’ordre de 10% à 25%. Cela s’explique par leur cachet, le volume et la lumière qui les caractérisent. Cette surcote est cependant à surveiller, afin d’envisager le retour sur investissement en cas de revente, car ces biens atypiques s’adressent à une population d’acquéreurs ayant plus de moyens financiers que la normale et des exigences plus élevées en termes de logement.
A la mode en Ile-de-France, dans la vallée du Rhône , ainsi qu’aux environs de Toulouse, l’habitat fluvial séduit, notamment pour son prix, car une péniche vaut en moyenne deux fois moins qu’un bien de même superficie, dans le quartier où elle se trouve. Cependant, son propriétaire n’a aucune garantie sur la pérennité de son emplacement à long terme. En effet, l’anneau auquel la péniche est rattachée est renouvelable tous les dix ans. Sans autorisation délivrée par Voie navigables de France (VNF) pour s’amarrer à un quai, les propriétaires s’exposent à une amende de 150 euros par jour. Par ailleurs, habiter une péniche nécessite de s’acquitter d’une redevance à VNF, comprise entre 100 et 900 euros par mois, selon l’emplacement et l’équipement des quais. La taxe foncière, le prix des assurances et le montant des entretiens à réaliser sont néanmoins plus élevés, que pour un bien immobilier classique.
Les potentielles bonnes affaires immobilières concernent aussi les biens à “défaut” et les biens à rénover. Mais s’il est vrai que l’on peut trouver des opportunités intéressantes (décote de 20%, par exemple), il est important d’être accompagné d’un expert du bâtiment lors de la visite, pour s’assurer que les fondamentaux du logement soient sains. Certaines opportunités d’investissement présentent pourtant des risques pour l’intégrité structurelle du bâtiment : fissures actives sur un mur en façade, problème de charpente lié à un aménagement de comble, plancher en bois pourri à cause de l’humidité, etc.
Un charme unique, une histoire hors norme, une architecture exceptionnelle. Tels sont les qualificatifs régulièrement employés, par ceux qui se sont mis en tête d’acheter un château. Difficile de trouver plus atypique qu’un château : charme, volume, architecture, histoire. Toutefois, afin de guider son choix d’investissement dans l’immobilier de prestige, mieux vaut s’entourer d’un spécialiste des châteaux, car peu de châteaux à vendre sont dans un bon état technique. Il faut prévoir l’ensemble des dépenses, en termes de rénovation et de contraintes, notamment liées à l’entretien, ainsi que toutes les charges courantes (impôts, assurances, etc.). En savoir plus.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
En France, toute transaction immobilière, c’est à dire l’achat d’une maison ou d’un appartement, dans l’immobilier neuf comme ancien, doit passer devant un notaire.
Si l’on vulgarise, les frais de notaire représentent la somme versée au notaire dans le cadre d’une transaction immobilière.
L’achat d’un logement génère des frais qui, suivant l’article 1593 du code civil, sont imputables à l’acheteur : les frais de notaire.
LAMY Expertise est un cabinet d’experts en bâtiment indépendants et immobilier agréés, spécialisé depuis 40 ans dans l’ensemble des pathologies du bâtiment et la valorisation de biens.
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