Tout savoir sur les pathologies du bâtiment avec un expert indépendant

Qu’est-ce que la pathologie du bâtiment ?

D’après le dictionnaire du BTP, la pathologie du bâtiment est l’étude des symptômes, des causes et des remèdes à apporter aux ouvrages qui présentent des désordres.

L’étude des pathologies en construction consiste en l’analyse des processus susceptibles d’entraîner des sinistres ou des désordres dans le domaine du bâtiment. Une telle étude est indispensable pour prévenir les dégâts et maintenir l’état du bâtiment voire réhabiliter les structures en cas de défaillances.

Quelles sont les causes des pathologies des bâtiments ?

Un bâtiment vieillit. Ses matériaux bougent avec les charges (poids, vent, neige) et avec le climat. Avec le temps, ils peuvent se fissurer, se déformer ou rouiller. Le rôle de l’expert est d’identifier ce qui a déclenché le problème.

Ces évolutions peuvent être considérées comme « habituelles » voire « normales » et prévisibles comme pour les microfissures dues au comportement thermo-différentiel des matériaux ; ou exceptionnelles par leur ampleur ou dues à des phénomènes extraordinaires (catastrophes naturelles…).

Quand deux matériaux différents travaillent ensemble (par exemple béton + métal), ils ne réagissent pas pareil. Si cela n’a pas été prévu à la conception, des fissures ou des infiltrations peuvent apparaître, que ce soit par une mauvaise réaction aux contraintes (fissurations, flexion, décollements, soulèvement, etc.), ou des infiltrations d’eaux (ouvertures de joints, par ex.). 

Dans la majorité des cas, une pathologie résulte d’un enchaînement de facteurs, et non d’une cause unique. L’expert documente systématiquement ces quatre catégories dans son rapport :

1. La conception
   Choix inadapté de matériaux ou de procédés, erreurs de dimensionnement, conception générale insuffisante, absence de prise en compte des contraintes climatiques ou géotechniques, etc. Les vices de matériaux ou de procédés peuvent parfois découler d’une conception inadaptée.
2. La mise en œuvre
   Défauts d’exécution, non-respect des normes ou des DTU, mauvaise pose, absence de contrôles, tolérances dépassées… Une mise en œuvre incorrecte peut transformer un système pourtant bien conçu en source de désordres.
3. L’usage
   Conditions d’utilisation non prévues : surcharge, absence d’aération, ventilation obstruée, chauffage mal réglé, travaux réalisés par le propriétaire sans respect des règles, modification d’usage d’une pièce, etc.
4. L’entretien
   Manque d’entretien, infiltrations non traitées, absence de nettoyage des évacuations, joints non remplacés, végétation contre les façades, défauts de maintenance des toitures ou des réseaux.

Dans certaines circonstances, les pathologies du bâtiment peuvent avoir pour cause des événements qui se seraient produits en cours de chantier, sans que les conséquences aient été prévues comme des températures extrêmes lors du bétonnage etc…

Les pathologies des différents éléments d’un bâtiment

Étant donné qu’un bâtiment est composé de plusieurs constituants nous allons donc recenser les types des pathologies pouvant être observées pour chaque constituant d’un bâtiment.

Les pathologies des fondations :

Les fondations d’un bâtiment constituent la surface de contact et de transmission de charge du bâtiment vers le sol et garantissent la stabilité de l’ouvrage.

La majorité des pathologies au niveau des fondations d’un bâtiment sont de type tassement ou rupture de fondation et sont liées au mouvement du sol d’assise qui peuvent être classés comme suit : 

• Les mouvements dits-courants causés par des charges irrégulièrement réparties au niveau des fondations (un sous-sol partiel, une partie de la maison en rez-de-chaussé et une deuxième partie avec étage…), une fragilité de la superstructure (absence de chaînage, absence de linteaux…) ou la présence d’un sol compressible sous le niveau des fondations.
• Les mouvements exceptionnels en sols sensibles : Les variations de la quantité d’eau dans certains terrains argileux produisent des gonflements provoquant des soulèvements (période humide) et des tassements (périodes sèches) qui peuvent avoir des conséquences importantes sur les bâtiments.
• Les mouvements liés aux cavités souterraines suite à des mécanismes naturels, comme par exemple la dissolution de matériaux solubles (calcaire, sel, gypse…), dont la rapidité et l’importance dépendent du contexte hydrogéologique ou consécutives à des travaux de l’homme, comme les carrières anciennement exploitées puis abandonnées.

Les pathologies du sous-sol :

Les pathologies observables au niveau du sous-sol sont :

• La présence d’infiltration d’eau ou d’humidité
• L’absence d’imperméabilisation
• L’absence d’étanchéité ou de drain

Rares sont les ruptures de parois sous la pression des terres devant des causes d’humidification dans les sous-sols.

Les pathologies de la superstructure :

Les principaux désordres constatés au niveau de la superstructure sont les déformations, les fissurations et les infiltrations d’eau.

Une façade extérieure peut être recouverte par un enduit hydraulique (à base de ciment). Il arrive que cet enduit se fissure, mais ce défaut n’est souvent qu’esthétique. Les fissures qui apparaissent alors sont dites superficielles.

Quand la fissure vient du mur lui-même, elle est ainsi généralement traversante et il s’agit alors d’une fissure – plus grave – qui touche profondément l’ouvrage et menace ou compromet son intégrité, elle est dite structurelle.

Les éléments « porteurs » sont généralement peu concernés par des manifestations « fâcheuses », telles que des fissures dites « structurelles » par contre les parois font quant à elles, l’objet dans certaines situations d’altérations très importantes.

Les fissurations structurelles relèvent essentiellement :

• Des ponts thermiques.
• Des variations de températures, des mouvements d’humidité…
• Du phénomène de « retrait ».
• De la flexion d’un plancher haut quand ce dernier est réalisé notamment en béton.

Les structures en béton peuvent présenter des pathologies liées au béton et / ou béton armé tel que le retrait, la carbonatation ou les réactions sulfatiques qui sont généralement dues à des réactions chimiques entre les composantes du ciment et son environnement (le CO2 de l’air, les ions chlorure du sel, la silice de certains granulats) ou la corrosion de l’acier suite à des infiltrations d’eau qui peut provoquer l’éclatement du béton et des défauts de portance.

Les structures métalliques peuvent aussi présenter des pathologies de corrosion et des défauts de portance. Le point faible des structures métalliques est leur faible résistance au feu dans le cas d’un incendie.

Le bois est généralement atteint par des pathologies tels que les champignons et pourritures causés par un taux d’humidité élevé dans des endroits confinés (mérules, pourritures fibreuses…) et les attaques par les insectes à larves xylophages. Ces insectes sont inoffensifs à l’âge adulte mais leurs larves ont des durées de vie longues ( de 2 à 5 ans) et dévorent le bois en vivant dedans. On en compte une douzaine dont les capricornes, les vrillettes, les sirex et les termites.

Retrait-gonflement des argiles : un sinistre récurrent depuis 2022

Le phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA) est devenu l’une des principales causes de fissures sur les maisons individuelles et les bâtiments anciens en France. Sous l’effet des épisodes de sécheresse prolongée, les sols argileux se rétractent, provoquant des mouvements différentiels des fondations. À la première période de réhydratation (pluies, remontées capillaires), ces sols gonflent à nouveau, générant d’importantes contraintes sur la structure.

Ces variations de volume entraînent des fissures en façade, désaffleurements de plancher, ruptures de dallage ou encore des difficultés d’ouverture des menuiseries. Le phénomène est aujourd’hui reconnu comme catastrophe naturelle (CatNat) dans de nombreuses communes depuis 2022, avec une fréquence en forte hausse selon les données de la Direction Générale de la Prévention des Risques (DGPR).

Dans ce contexte, l’intervention d’un expert en pathologies du bâtiment est essentielle pour identifier la nature du sol d’assise, mesurer les déformations structurelles et proposer des solutions de stabilisation adaptées (drainage, reprise en sous-œuvre, micropieux, gestion des eaux pluviales). Le rapport d’expertise permet aussi d’étayer les démarches auprès de l’assurance ou de la commune lors d’une demande de reconnaissance CatNat.

Les pathologies des charpentes et couvertures :

Les pathologies les plus observées au niveau des couvertures sont en lien avec des infiltrations d’eau par toiture qui peuvent être causées par : 

• Des défauts de conception :

• Exposition du faîtage aux vents 
• Défaut de dimensionnement des noues et des chenaux. 

• Des défauts d’exécution :

• Oubli d’un solin ou  absence de  sa protection; 
• Des défaut de fixation des éléments de rive et d’égout ; 
• Absence ou réalisation défectueuse de l’engravure des solins en zinc  ou largeur insuffisante du couloir 
• Relevé insuffisant des noues et couloirs.

D’autres pathologies au niveau de la toiture peuvent toucher la charpente comme : 

• Les déformations de fermettes industrialisées 
• Le flambement des pièces comprimées (arbalétriers, diagonales). 
• Les déformations des charpentes traditionnelles en bois par flexion des : des nœuds importants et groupés dans les zones tendues ; des fibres tranchées ; des fractures d’abattage. 

Les pathologies des toitures terrasses :

Dans la plupart des cas, ce sont des décollements de relevés qui sont à l’origine de ces sinistres. Pour éviter ces désordres il faut respecter les consignes suivantes : 

• Les relevés doivent être soudés à bonne température sur un support sec et propre. 
•  On doit assurer la protection en tête 
•  Les relevés doivent être de hauteur suffisante.. 

Les déchirements constituent la deuxième cause de dégradation des relevés suite à la fissuration du support ou la poussée de la protection dure.

Désordres sur structures et éléments métalliques

Les structures métalliques — charpentes, planchers, auvents, escaliers, garde-corps ou tirants — sont essentielles à la stabilité d’un bâtiment. Leur résistance dépend de la qualité de la conception, des assemblages et de la protection contre la corrosion. Depuis plusieurs années, les experts constatent une hausse significative des désordres liés aux métaux, notamment sur les bâtiments anciens, industriels ou exposés aux environnements agressifs.

Les pathologies les plus fréquentes concernent la corrosion et la perte de section des éléments porteurs, la rupture de tirants, de câbles ou de connecteurs, mais aussi des phénomènes d’instabilité locale tels que le flambement ou le déversement. On observe également des ruptures par fatigue ou des défauts de soudure sur des structures secondaires : auvents, passerelles, garde-corps, charpentes métalliques légères, etc. Dans certains cas, ces désordres résultent de défauts d’exécution ou d’assemblage : absence de contreventement, surcharges ponctuelles ou efforts mal répartis.

L’expertise de ces désordres ne se limite pas à une simple observation visuelle. L’expert pathologiste bâtiment réalise, selon les cas, des prélèvements métallographiques, des contrôles non destructifs (magnétoscopie, ultrasons, ressuage), ainsi que des calculs de vérification ou de contre-calculs selon les Eurocodes 3 et 4 et la norme EN 1090 relative à l’exécution des structures en acier et aluminium. Ces démarches permettent d’identifier précisément la cause de la rupture et de valider la conformité structurelle de l’ouvrage.

Les principaux organismes de référence sur ces sujets sont le CTICM (Centre Technique Industriel de la Construction Métallique), le BNCM (Bureau de Normalisation de la Construction Métallique) et la SFECE (Syndicat Français de l’Échafaudage, du Coffrage et de l’Étaiement), qui publient régulièrement des retours d’expérience et des mises à jour réglementaires sur la sécurité des structures métalliques.

Risques et conséquences d’une rupture métallique

Une rupture métallique peut entraîner des conséquences graves : effondrement partiel de toiture ou de plancher, chute d’éléments suspendus, ou perte de tenue au feu dans un bâtiment recevant du public (ERP) ou un site industriel. Au-delà du risque matériel, ces défaillances peuvent mettre en danger la sécurité des occupants et engager la responsabilité des intervenants (maître d’œuvre, entreprise, exploitant).

Faire appel à un expert indépendant permet d’établir un diagnostic précis, d’en identifier les causes mécaniques ou chimiques, et de proposer des solutions de réparation et de prévention conformes aux dernières normes techniques en vigueur.

Pathologies liées aux isolations extérieures et aux bardages récents

La généralisation de l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) et des bardages ventilés depuis 2020 a apporté d’importants gains énergétiques… mais aussi de nouvelles pathologies du bâtiment. Ces systèmes, souvent posés sur des supports anciens ou hétérogènes, doivent assurer à la fois l’étanchéité, la ventilation et la fixation mécanique durable du parement.

Les désordres les plus fréquents concernent les infiltrations d’eau par ruissellement ou par défaut d’étanchéité au niveau des points singuliers (encadrements, appuis, jonctions de bardage). Des ponts d’eau et zones de condensation interne apparaissent également lorsque la ventilation du système est insuffisante. Enfin, une corrosion prématurée des fixations ou un décollage de panneaux isolants peuvent survenir en cas de mauvais choix de matériaux ou d’exposition aux vents forts.

L’expert pathologiste bâtiment identifie ces désordres à l’aide de caméras thermiques, sondes hygrométriques et inspections endoscopiques. Son rôle est d’évaluer la conformité du complexe vis-à-vis des règles professionnelles ITE et des avis techniques du CSTB, afin de déterminer l’origine exacte du problème : conception, mise en œuvre, ou entretien insuffisant.

Une expertise préventive peut également être réalisée avant travaux d’isolation pour vérifier la compatibilité du support, anticiper les ponts thermiques et éviter ces désordres coûteux.

Les pathologies des enduits extérieurs

Les pathologies des enduits extérieurs au niveau d’un bâtiment peuvent être liés à  des défauts d’aspect qui se manifestent par un nuançage dans la teinte , à des atteintes à la durabilité qui se manifestent par des désordres d’imperméabilisation, ou à des défaut de préparation des parois qui se manifestent par un défaut  d’accrochage et des décollements d’enduit.

D’autres pathologies des enduits sont la conséquence d’un retrait excessif du mortier (grande quantité d’eau), d’une rétraction d’origine thermique ou d’une porosité excessive.

Les pathologies des menuiseries extérieures

Au niveau des menuiseries extérieures nous pouvons observer les désordres suivants :

• Des infiltrations par la liaison fenêtre gros œuvre des bâtiments, suite à un défaut d’étanchéité.
• Un montage irrégulier de la maçonnerie de baie, du faux-aplomb ou un défaut de parallélisme
• Un appui qui n’est pas plan
• Une mise en place aléatoire du mastic de calfeutrement

Les pathologies des Aménagements intérieurs

Les pathologies ne sont pas réservées aux éléments de structure et de clos et couverts, les aménagements intérieurs peuvent être touchés par  des désordres d’ordre esthétique ou par des pathologies touchant au confort des habitants ou rendant le bien impropre à sa destination.

Les pathologies des revêtements de sol souples

Parmis les désordres des aménagements intérieures, on distingue le décollement des revêtements de sol souples qui peuvent être causés par : 

• Les remontées d’eau par capillarité.
• Les venues d’eau extérieures.
• Les infiltrations d’eau en pièces humides.

Les pathologies des carrelages

Nous pouvons, également, observer des fissuration et décollement des carrelages de sol causés par : 

• Un fléchissement localisé du support dû à une charge concentrée sans effort ; 
• Un tassement différentiel de l’isolant par la présence de points durs ou l’inadaptation du matériau isolant ; 
• Le franchissement d’un joint de gros-œuvre sans précaution ; 
• Le retrait de la chape ou du mortier de pose. 
• Une mauvaise préparation du mortier de pose.
• Un retrait du support si le carrelage est posé prématurément ; 
• Des variations dimensionnelles thermo-hygrométriques ; 
• L’absence de joints périphériques et de fractionnement.

Les pathologies du parquet en bois

Deux grandes causes peuvent être à l’origine de désordres liés à l’humidité:

• Une mise en œuvre prématurée du parquet dans des chantiers dont l’état ne le permet pas encore 
• La réhumidification du parquet en service dont les causes peuvent être nombreuses ( fuites du clos et couvert, remontées par capillarité, humidité…)

Le décollement des peintures

Parmis les désordres des aménagements intérieurs on peut constater des décollements de peinture qui peuvent être la conséquence :  

• Des produits (enduits et peintures) : les surépaisseurs au niveau de passes d’enduit sont préjudiciables au bon comportement de ce dernier ; 

• D’un enduit de peintre (ou le ragréage) qui présente, en zone de rupture d’adhérence, une pulvérulence anormale ; 
• Des huiles de décoffrage : il peut subsister des reliquats de produits de décoffrage restés nichés dans les micro-anfractuosités du béton. Ce mélange coloré imprègne l’enduit de peintre et provoque la formation d’auréoles brunâtres visibles au travers du film de peinture de finition ; 
• D’une application des produits de peinture sur des supports trop humides. En travaux neufs cette humidité correspond à de l’eau résiduelle du gâchage du béton. 

La liste des désordres cités précédemment n’est pas exhaustive. Le domaine de construction est tellement vaste qu’on ne peut pas limiter les pathologies qui y sont liées aux quelques lignes du présent article.