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Achat et vente d'un bien immobilier occupé

Achat et vente d'un bien immobilier occupé

Achat et vente d’un bien immobilier occupé
achat et vente bien immobilier occupé

Il arrive que le propriétaire d’un logement mis en location souhaite le vendre, bien qu’il soit encore occupé par un locataire. Cela est possible, mais la vente d’un bien immobilier occupé est une démarche plus complexe que la vente d’un logement vide et disponible immédiatement. 

Ce type d’opération implique le respect des droits et des obligations de chacune des parties, à savoir le vendeur, l’acheteur et le locataire. Quelques conseils pratiques pour réussir l’achat ou la vente d’un bien immobilier occupé.

Vendre et acquérir un bien immobilier occupé

Pour vendre ou acheter un bien immobilier occupé, certaines précautions sont à prendre, afin de ne pas risquer de faire des erreurs. La vente d’un bien immobilier disponible immédiatement peut parfois être un véritable parcours du combattant. Lorsqu’il s’agit de vendre un logement encore occupé et dont le bail s’étend parfois sur plusieurs années, les difficultés se multiplient. En effet, un logement est nettement moins attrayant quand il est en location, d’autant plus si le bail ne prend pas fin au moment de l’achat. Sauf si le montant des loyers perçus offre un rendement fort. On observe régulièrement que le bien immobilier peut même connaître une certaine décote, correspondant à la durée du bail en cours. En tant que vendeur et avant la mise en vente de son bien sur le marché, il est nécessaire de connaître les quelques règles relatives à ce type de transaction.

Obligations du vendeur : droit de préemption du locataire

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, alors qu’un locataire y vit encore, le propriétaire a pour obligation légale de lui proposer le logement en priorité. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption du locataire. Dès lors que le bailleur privé prend la décision de vendre son bien, il doit faire parvenir à son locataire un congé pour vente, au moins 6 mois avant la fin du bail en cours. Dans la mesure du possible, le courrier doit être rédigé par voie d’huissier. A travers cette lettre, le propriétaire propose un prix de vente pour son bien, à son locataire actuel. S’il envisage d’acquérir le logement qu’il occupe, le locataire dispose ensuite d’un délai de 2 mois pour faire valoir son droit de préemption. Une fois ce délai expiré, le locataire ne peut plus prétendre à acheter le bien au prix initialement proposé et n’est donc plus prioritaire. Si le locataire ne souhaite pas acquérir la maison ou l’appartement, le propriétaire est alors en droit de proposer le bien à la vente, sans en modifier le prix. Si, par la suite, le vendeur choisit de baisser le prix de vente de son logement, il est dans l’obligation d’en avertir le locataire, au nom du droit de préemption subsidiaire. Si la signature d’un compromis de vente a déjà eu lieu avec un acquéreur potentiel, le notaire est en charge de prendre contact avec le locataire, qu’il occupe encore ou non le logement, afin de lui soumettre la nouvelle proposition. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour donner sa réponse au vendeur.

Obligations du locataire : autoriser les visites du logement

Dans le cas où le locataire ne souhaite pas acheter le bien qu’il occupe, celui-ci est alors mis en vente par son propriétaire. Même si le locataire renonce à son droit de préemption, il continue cependant à occuper le bien jusqu’à la fin de son bail en cours, voire au-delà, en cas de renouvellement du nouveau propriétaire. De son côté, le locataire a pour obligation d’accepter les visites de son logement, dans le respect des conditions précisées dans son bail (nombre d’heures maximum par jour, en présence du locataire actuel ou non, etc.). En revanche, rien n’oblige le locataire à ranger ou à nettoyer le logement qu’il occupe, même en cas de visites. Par ailleurs, si des travaux imposés par la copropriété doivent être réalisés et que le propriétaire engage une procédure judiciaire, le locataire se verra contraint de laisser l’accès à son logement.

Recommandations pour les acquéreurs d’un bien immobilier occupé

Avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier occupé, certaines précautions sont à prendre en compte. Tout d’abord, il est conseillé de vérifier que le locataire règle bien son loyer tous les mois. Pour ce faire, le vendeur doit être en mesure de fournir des justificatifs de paiement, correspondant aux 12 derniers mois. Lorsque le bail se poursuit au-delà de l’achat, il est recommandé de prendre le temps de connaître le locataire qui occupe le logement pour les mois, voire les années à venir. Cela permet de savoir si l’occupant souhaite renouveler son bail ou non et donc, s’il est nécessaire de rechercher un futur locataire pour plus tard. Si l’occupant des lieux est une personne âgée, les dispositions légales diffèrent, c’est pourquoi le bail pourra être renouvelé automatiquement. Dès que la vente est enfin signée, il faut s’assurer que le dépôt de garantie a bien été transféré du compte de l’ancien propriétaire, vers celui de l’acquéreur du bien. En tant que nouveau propriétaire, il est aussi conseillé de demander au notaire de faire parvenir ses coordonnées, au locataire qui occupe déjà le logement.

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