Locataire, propriétaire : qui réalise et finance les travaux ?
Locataire, propriétaire : qui réalise et finance les travaux ?
Il parait souvent difficile, de savoir comment se répartissent les obligations entre locataires et propriétaires concernant les réparations et leur financement. Ce flou, parfois lié à un bail non explicite, peut être source de litiges ! S’agissant des baux d’habitation, les droits et obligations des deux parties sont cependant strictement encadrés par la loi, puisque cette relation relève de ce qu’on appelle, au plan juridique, le secteur protégé.
D’après le décret du 26 août 1987, le locataire doit réaliser une partie des travaux d’entretien et de réparation dans sa location, et dans les parties extérieures, notamment s’il en possède la jouissance exclusive.
Les travaux à la charge du locataire sont ainsi les suivants :
Comment différencier les menues et grosses réparations ? Certains travaux à la charge du locataire sont explicitement mentionnés dans le décret, mais il est, malgré tout, difficile de savoir qui doit payer quoi ! L’un des éléments qui permet de faire cette distinction est, évidemment, le coût des travaux.
Généralement, le locataire ne doit pas prendre en charge les réparations, s’il s’agit de travaux :
Le propriétaire doit réaliser l’ensemble des travaux et réparations qui ne sont pas pris en charge du locataire, notamment les “gros travaux”, tels que le changement de la robinetterie, des fenêtres, des volets, le ravalement, etc.
En revanche, si les dégâts sont dus à un manque ou défaut d’entretien de la part du locataire, le propriétaire n’est pas, légalement, dans l’obligation de prendre en charge les travaux de réparation.
Le coût de la remise en état du logement à la fin du bail est souvent un sujet de litige entre propriétaires et locataires. Il s’agit alors de faire preuve de bon sens ! En cas de désaccord, cela peut être porté devant un tribunal. Néanmoins, l’usure et la vétusté normales des revêtements intérieurs et des équipements ne peut être reprochées aux locataires.
Cette idée reçue est erronée ! Le locataire ne peut pas prendre sur lui, seul, de retenir le loyer, sous peine de s’exposer à des poursuites judiciaires, et d’être expulsé du logement. Il peut cependant y être autorisé par le tribunal, après que celui-ci aura statué sur le caractère fondé, de la demande du locataire. Le locataire ne peut pas demander à être remboursé par le propriétaire pour de gros travaux qu’il a exécutés sans l’accord préalable de celui-ci (article 1144 du Code civil).
Quand le propriétaire ne fait pas face à ses responsabilités, le locataire peut faire appel au tribunal d’instance et demander l’autorisation de réaliser les travaux. Les dépenses pourront alors être soustraites des prochains loyers.
Si le logement est insalubre, le locataire a la possibilité de réclamer sa mise en conformité au propriétaire, à n’importe quel moment. Si le propriétaire ne donne aucune réponse dans un délai de deux mois, ou si les deux parties n’ont pas trouvé d’accord, l’un ou l’autre peut faire appel à la justice, qui tranchera (nature des travaux à faire, délai, qui doit payer, etc.). Le juge peut diminuer le montant du loyer, ou le suspendre, avec ou sans consignation. Le jugement ou l’ordonnance doit immédiatement être transmise au préfet par le juge.
Fissures, humidité dans le logement en location ? Locataires ou propriétaires peuvent faire appel à un expert en bâtiment pour identifier la source des désordres et conseiller des travaux de réparation de principe adaptés, afin d’éviter ou apaiser tous litiges. Et éviter des dépenses inutiles !
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
Il parait souvent difficile, de savoir comment se répartissent les obligations entre locataires et propriétaires concernant les réparations et leur financement. Ce flou, parfois lié à un bail non explicite, peut être source de litiges !
Avec le retournement du marché de l’immobilier en 2009, devenir propriétaire d’un bien immobilier n’est plus synonyme de plus-value à la revente. Pourtant, les Français restent profondément attachés à la pierre.
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