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Construction maison : la garantie décennale

Construction maison : la garantie décennale

Construction maison : la garantie décennale
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La construction d’une maison est strictement régie par les garanties légales de la construction. L’ensemble de ces garanties vise à protéger le maître d’ouvrage des conséquences d’éventuels défauts, vices et malfaçons de la construction, susceptibles d’affecter sa maison neuve. Zoom sur l’une de ces garanties, à savoir la garantie décennale.

Qu'est-ce que la garantie décennale en construction ?

La garantie décennale fait partie des garanties légales de la construction, au même titre que la garantie de parfait achèvement et que la garantie biennale. Cette assurance doit obligatoirement être souscrite par toute entreprise chargée de réaliser des travaux de construction. Si l’entrepreneur négligeait de s’assurer, il n’en serait cependant pas moins redevable, vis-à-vis du maître de l’ouvrage et des garanties légales. La garantie décennale couvre le maître d’ouvrage, ses ayants-cause, ainsi que les propriétaires successifs du bien pendant 10 ans, en cas de défauts, vices et malfaçons de la construction. Les conséquences des défauts, vices et malfaçons qui affectent l’ouvrage, afin d’être pris en charge par la garantie décennale, doivent remplir au moins l’une des conditions suivantes :

 

  • compromettre la solidité du bâtiment ;
  • porter préjudice à un élément constitutif ou d’équipement de l’ouvrage, le rendant impropre à sa destination d’origine ;
  • fragiliser un équipement indissociable de la construction, comme le carrelage.
 

A noter que les vices apparents, n’ayant pas fait l’objet de réserves lors de la réception de la maison, ne peuvent être couverts par la garantie décennale. Sauf si les désordres se sont aggravés de manière anormale, ou que des événements imprévisibles se sont produits.

Lorsque la maison est revendue avant l’expiration des dix années de garantie, le vendeur endosse le rôle de premier garant, envers son acquéreur, en cas de vices ou de malfaçons de la construction. Le nouveau propriétaire du bien a aussi la possibilité de saisir directement le constructeur ou l’assurance dommages-ouvrage, en présence de désordres sur la maison.

Comment fonctionne la garantie décennale en cas de fissures ?

En présence de désordres sur la construction, comme par exemple en cas de fissures, le propriétaire de la maison doit en informer le constructeur par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, afin de mettre en oeuvre la garantie décennale. Par la suite, la compagnie d’assurance mandate un expert, aussi appelé régleur d’assurance, qui se charge de venir constater les dégâts au domicile du propriétaire sinistré.

 

Les fissures qui affectent les maisons ne sont couvertes par la garantie décennale que lorsqu’elles sont structurelles, c’est à dire qu’elles portent préjudice à la solidité de la construction. Par exemple, si une fissure cause la survenue d’infiltrations d’eau, elle sera alors prise en charge par la garantie décennale. En général, les fissures étant évolutives, leur degré de gravité présente des risques d’évoluer avec le temps, c’est pourquoi elles peuvent, à terme, devenir structurelles.

Indemnisation des désordres : négocier avec l'assurance

Parfois, même en cas de désordres aggravés sur la construction, il arrive que l’assurance refuse de prendre en charge la réparation des dommages. Le régleur sinistre mandaté par la compagnie d’assurance cherche, bien souvent, à minimiser le montant des dégâts. Dans ces cas-là, il est toujours possible de négocier avec l’assurance. Pour ce faire, il est vivement recommandé de faire appel à un expert bâtiment indépendant (expert fissures, expert humidité, etc.). Quelle que soit la problématique rencontrée, l’expert bâtiment indépendant est en mesure de déterminer l’origine du désordre apparu sur la maison et les conséquences à venir pour la solidité du bâtiment, ainsi que pour la sécurité de ses occupants. L’expert bâtiment préconise également des solutions de réparation et peut, si nécessaire, dégager les responsabilités mises en jeu. Un rapport d’expertise qui engage la responsabilité professionnelle de l’expert et regroupant l’ensemble de ses conclusions est remis au propriétaire du bien. C’est la raison pour laquelle la réalisation d’une contre-expertise est un sérieux atout, lorsqu’il s’agit de négocier l’indemnisation des désordres avec la compagnie d’assurance.

Mise en oeuvre de la garantie décennale au-delà de 10 ans

Il existe des cas exceptionnels dans lesquels la garantie décennale peut être mise en oeuvre au-delà de 10 ans. En effet, il est possible de faire jouer la garantie décennale après expiration du délai légal en cas de faute dolosive, c’est à dire lorsqu’elle a été commise avec intention de nuire ou de dissimuler, en ayant pleine conscience de sa gravité. Si le constructeur est pleinement conscient de ne pas avoir respecté ses obligations contractuelles, ou encore les règles de l’art, sa responsabilité civile contractuelle de droit commun est alors mise en jeu. Si les travaux ont été sous-traités, le constructeur reste entièrement responsable en présence de vices ou de malfaçons de la construction.

Différences entre la garantie décennale et l'assurance dommages-ouvrage

La garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrage sont avant tout complémentaires et leur mise en oeuvre est étroitement liée. A la différence de la garantie décennale qui est contractée par le constructeur, l’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite par le maître d’ouvrage, bien avant le démarrage du chantier de construction de sa maison. L’assurance dommages-ouvrage, dont la durée de validité est identique à celle de la garantie décennale, assure la prise en charge des désordres qui mettent en péril la solidité de la maison. Le principal intérêt de l’assurance dommages-ouvrage est de pouvoir percevoir les indemnités qui correspondent aux dommages, en amont de la réalisation de travaux de réparation.


Dès la découverte de désordres sur sa maison, tels que des fissures ou de l’humidité, le propriétaire du bien doit en informer la garantie décennale de son constructeur, ainsi que sa propre assurance dommages-ouvrage, par une lettre recommandée avec accusé de réception.

La garantie décennale peut-elle être mise en oeuvre sans réception de la maison ?

Parfois, il arrive que des désordres surviennent durant le chantier de construction. Ces désordres risquent de porter préjudice, à terme, à la solidité de la maison neuve. Dans d’autres cas, le constructeur en charge des travaux abandonne même les travaux en cours, qui restent alors inachevés. Bien souvent, le maître d’ouvrage est amené à découvrir que le constructeur est en liquidation judiciaire ou qu’il est insolvable. De telles situations posent de véritables problèmes, car sans réception de la maison, les garanties légales de la construction ne peuvent être mises en oeuvre, en particulier la garantie décennale, qui ne couvre les désordres survenus qu’après réception de l’ouvrage. Quand le constructeur ne respecte pas ses obligations contractuelles, le maître d’ouvrage a la possibilité de faire appel à son assurance dommages-ouvrage, qui peut alors prendre en charge les défauts de construction survenus avant réception de la construction neuve.

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