Réussir un recours en vices cachés pour des fissures
La garantie décennale permet de couvrir les désordres qui mettent en danger l’intégrité structurelle d’un bâtiment. Elle protège ainsi le maître d’ouvrage, mais aussi les acheteurs postérieurs du bien.
Elle est valable pendant une durée de dix ans à compter de la date de réception de l’ouvrage. Lorsque l’acquéreur d’un bien qui n’est plus couvert par cette garantie décèle un problème de fissure après la vente, il peut sous certaines conditions faire un recours contre le vendeur au titre de l’action en garantie des vices cachés. Une fois trouvé le bien immobilier de ses rêves, il reste encore un long chemin à parcourir avant de pouvoir procéder à l’acquisition et y vivre. Entre l’instant où les parties se mettent d’accord sur le prix, la signature de la promesse ou le compromis de vente et celui où est effectivement signé l’acte authentique définitif devant notaire, il s’écoule en moyenne trois mois. Mais quelles sont donc ces étapes qu’il reste encore à franchir ?
On parle de vice caché lorsque l’on évoque un défaut sur la construction. Contrairement au vice apparent, il n’est pas visible par l’acheteur au moment de la vente de l’ouvrage concerné. Il s’agit donc d’un défaut qui n’est pas apparent. Son degré de gravité peut être variable. Il se caractérise par exemple par une fissure structurelle en façade cachée par une haie d’arbuste et compromettant l’intégrité du bâtiment.
Le vice caché doit absolument être découvert après l’acquisition de la maison. La jurisprudence considère que le défaut devait être invisible au moment des visites du bien. Elle estime en outre qu’il n’est pas possible d’exiger de l’acheteur un examen trop pointu de l’immeuble et de ses structures. Si les désordres sont difficilement détectables, l’examen du bon père de famille trouve alors sa limite. Un recours en vice caché est plus aisément recevable lorsque les fissures sont situées sur les murs du vide sanitaire par exemple.
Certaines fissures visibles en façade avant la vente du bien peuvent par la suite s’agrandir. Il faut alors se référer au compromis de vente. En cas de désordre, le notaire du vendeur mentionne que l’acheteur acquiert un bien en connaissance de cause ; il peut également indiquer que l’ouvrage est affecté par des fissures susceptibles d’occasionner des travaux. Dans ce cas, le recours en vices cachés sera difficile, en particulier si l’ouvrage est ancien.
La gravité de certaines fissures est telle qu’elles peuvent justifier des travaux lourds et coûteux. L’acheteur doit justifier que les fissures étaient bien cachées, même de manière involontaire, mais aussi qu’elles constituent une entrave à l’utilisation normale du bien et qu’elles le rendent impropre à son usage d’origine. Il doit en outre démontrer que s’il avait eu connaissance de ce vice caché avant l’acquisition du bien, il aurait alors demandé une remise sur le prix de vente, ou même, n’aurait pas acheté la maison.
L’acquéreur doit démontrer, pour que son recours soit recevable, qu’il n’avait pas la possibilité de déceler les fissures au moment de son achat. L’action doit être menée au plus tard deux ans après la découverte des fissurations. L’issue de la procédure judiciaire est variable : remboursement, total ou partiel ou encore annulation de la vente. Mais il lui est souvent difficile de démontrer qu’il n’était pas en mesure de déceler les vices touchant le bien avant de l’acheter. C’est pourquoi il est toujours recommandé de faire appel à un expert fissures avant toute acquisition d’un bien.
Expertise fissures
L’expertise fissures permet de comprendre l’origine des fissures et leur évolution. L’analyse peut servir à identifier le plus tôt possible les véritables menaces, pour l’intégrité des bâtiments et/ou la sécurité des occupants.
Les fissures, véritable pathologie du bâtiment, peuvent se former sur toutes les surfaces : sols, murs, plafonds, façades, etc. Leur apparition signifie que des tensions s’opèrent sur la structure du bâtiment et les causes qui en sont à l’origine peuvent être multiples.
Le risque de rupture d’un élément en lamellé-collé est heureusement rare, mais il est préoccupant, car il représente un danger réel pour l’intégrité du bâtiment et la sécurité des personnes. Il est important d’identifier son origine, d’apprécier sa nature et sa gravité.
Les désordres sur les balcons peuvent être structurels et avoir des conséquences graves, pouvant aller jusqu’à l’effondrement. Les principaux symptômes peuvent être : les fissurations, les éclatements des nez de balcons, la présence d’efflorescences et de stalactites en sous face, des infiltrations au travers de la dalle au droit de la façade ou au travers des seuils de porte-fenêtre.
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