Immobilier Paris : les prix 2014 quartier par quartier
La crise est passée par là. Le retournement du marché immobilier épargne peu d’arrondissements parisiens. On constate, dans pratiquement tous les arrondissements, une baisse significative des prix au mètre carré.
Quels sont les prix de l’immobilier, arrondissement par arrondissement ? A quoi faut-il s’attendre ? Vendeurs ou acheteurs : qui est le mieux placé pour négocier.
Dans le 1er et 2ème arrondissements de Paris, les prix, qui avaient déjà commencé à baisser en 2011, continuent de chuter. Les logements de qualité ont perdu 5 % de leur valeur, tandis que ceux présentant des défauts se sont dévalorisés de 15%, au maximum. Les acquéreurs sont de moins en moins nombreux. Et les prix devraient chuter davantage (environ 5%), d’ici 2014.
Malgré une décote, le prix au mètre carré demeure élevé (aux alentours de 10.200 euros) dans le secteur du 1er arrondissement. Le Palais-Royal et les Tuileries sont des secteurs dans lesquels les prix s’envolent – près de 10.200 euros le m² ! Cependant, il est possible de négocier les prix de logements à rénover, environ 9800 euros. Cela n’était pas arrivé depuis 2008 !
Dans le 2ème, le prix au mètre carré vaut, en moyenne, 9200 euros. Il peut même tomber en-dessous de 9000 euros, si le bien a besoin d’être rénové, dans les immeubles bourgeois du Sentier. La note s’allège dans le secteur du métro Strasbourg-Saint-Denis, de 10 à 12 %, pour arriver à 5500 euros le mètre carré, dans les logements à rénover.
Les prix de l’immobilier, dans le 3ème et le 4ème arrondissements, avaient commencé à baisser en 2011. Depuis cet été, on constate 5 % de baisse, voire 10 % dans certains quartiers. Cependant, on peut dire qu’il s’agit d’un réajustement, après l’importante flambée des prix de ces quatre dernières années. Les acquéreurs sont ainsi en position de force, car moins nombreux, et donc plus exigeants sur la qualité des biens.
Néanmoins, il faut nuancer cette tendance dans le 3ème arrondissement. Les prix ne sont pas pour autant accessibles à tous ! Il est toujours compliqué de trouver son bonheur dans le Marais, à Rambuteau ou aux Arts-et-Métiers, à moins de 10.000 euros le mètre carré. Il est toutefois possible de négocier les prix, dans des immeubles sans ascenseur. Les logements les moins chers se situe aux alentours de Beaubourg : ils peuvent se monnayer à moins de 8000 euros le mètre carré.
Dans le 4ème arrondissement, les prix restent, également, élevés, avec un prix moyen du mètre carré à 10.900 euros. Sur l’île Saint-Louis et l’île de la Cité, les prix vont même au delà de 17.000 euros le mètre carré, surtout pour les appartements dotés d’une jolie vue.
Les prix de l’immobilier dans le 5ème et le 6ème arrondissements de Paris connaissent enfin une baisse – relative ! – de 3 à 5 %. Cette baisse, bien que peu importante, encourage tout de même les vendeurs à prendre en compte les propositions des acheteurs.
La baisse se fait particulièrement sentir dans les vieux immeubles, dépourvus d’ascenseur. Le charme et le cachet d’un appartement ne suffit plus à justifier des prix excédant les 10.000 euros le mètre carré. Il est cependant possible de trouver des logements à rénover, proches de la place Monge et des arène de Lutèce, à 9300 le mètre carré. En revanche, près du Val-de-Grâce, les prix varient entre 10.500 et 11.500 le mètre carré. Ce n’est rien, cependant, en comparaison des prix au mètre carré, des appartements situés aux alentours du Panthéon. Il faut compter environ 14.200 le mètre carré !
Dans le 6ème, les prix sont de cet ordre là. Il faut compter entre 16.000 euros et 20.000 euros le mètre carré, dans les quartiers de Saint-Germain-des-Prés et de Saint-Sulpice. Pour trouver moins cher, il faut accepter les nuisances sonores, de la rue de Rennes ou du boulevard Raspail. Les prix descendent alors à 9500 euros le mètre carré.
Depuis un an, les prix stagnent dans le 7ème et le 8ème arrondissements de Paris. Le nombre d’acheteurs potentiels a, d’ailleurs, baissé de 20%. Néanmoins, la demande demeure supérieure à l’offre, mettant les vendeurs en position de force. Cet état de fait est logique, car le secteur, du fait de la proximité de la Tour Eiffel, de la Concorde ou des Invalides, rassure les acheteurs sur leur investissement. Toutefois, d’ici l’hiver prochain, les professionnels de l’immobilier annoncent une baisse d’environ 5%.
Dans le 7ème, dans les quartiers chics, les appartements en bon état se vendent plus chers que l’année passée. En effet, les investisseurs étrangers, riches, sont prêt à payer le prix fort, pour éviter de réaliser des travaux. Il faut compter environ 18.000 euros le mètre carré, pour des biens immobiliers donnant sur la Seine. Cependant, il est possible de trouver des biens à 10.000 euros le mètre carré, à proximité de l’Ecole militaire et de la Tour-Maubourg.
Dans le 8ème, les prix ne sont pas beaucoup plus accessibles. Il faut compter au minimum 11.000 euros le mètre carré, dans les vieux immeubles de Saint-Philippe-du-Roule ou du parc Monceau. Pour trouver des prix plus abordables, il faut traverser le boulevard Malesherbes et chercher aux alentours de la place de l’Europe. Les prix peuvent descendre jusqu’à 8500 euros le mètre carré, dans des immeubles le long des voies de la gare Saint-Lazare.
Contrairement à ce qui a été annoncé, la chute des prix de l’immobilier, dans le nord de Paris, a été moins importante que prévu : de l’ordre de 3 %, au lieu des 10% attendus. De plus, cela ne concerne pas l’ensemble des logements. Dans les beaux immeubles, les prix n’ont aucunement baissé. Certains appartements, en très bon état, ont même vu leurs prix augmenter de 5%. Dans les prochains mois, ce marché à double vitesse devrait perdurer.
Dans le 10ème arrondissement, les biens immobiliers donnant sur grandes artères connaissent une importante décote. Le mètre carré, rue de Rochechouart et rue du Faubourg-Poissonnière, est, au minimum, à 7000 euros dans les anciennes copropriétés. Cependant, les petites surfaces ont toujours du succès auprès des investisseurs, prêts à débourser plus de 8500 euros le mètre carré.
Pour les logements situés à Saint-Georges et à Notre-Dame-de-Lorette, il faut compter entre 9000 et 9500 le mètre carré, pour les logements en bon état, avec ascenseur.
Dans le 10ème arrondissement, les prix sont équivalents, pour s’installer dans les immeubles bourgeois de République ou dans les résidences des années 1990 dotées d’un balcon et d’un parking, situées aux alentours de l’hôpital Saint-Louis. Cependant, les prix sont plus élevés autour du canal Saint-Martin, soit environ 10.400 euros le mètre carré. Et cela sans aucune vue ! Il faut ajouter 1000 euros par mètre carré, pour profiter d’une vue sur le canal.
Les prix, stagnant depuis 2011, ont commencé à chuter l’été dernier. Cependant, cela ne concerne pas tous les types de bien immobilier. La valeur des logements en bon état et à proximité du métro demeure stable. En revanche, le prix des appartements de grande surface a baissé de 10%, voire 12% pour les appartements avec des défauts (travaux, pas d’ascenseurs, etc.). Si les studios partent rapidement (moins d’un mois), les cinq-pièces demeurent souvent de longs mois sans trouver preneur.
Dans le 11ème arrondissement, le mètre carré est, en moyenne, à 7900 euros. Les vendeurs n’ont cependant plus l’avantage sur les acheteurs. Certes, le prix du mètre carré se situe entre 9500 et 10.000 euros, notamment dans les immeubles de République et d’Oberkampf, mais il descend à 7600 euros dans les immeubles de Parmentier.
Pour les logements à rénover, il est possible de négocier les prix à la baisse. Dans le 12ème arrondissement, le mètre carré est entre 8300 et 9000 euros le mètre carré, près de Nation, gare de Lyon ou Daumesnil. Les prix baissent à 8000 euros le mètre carré, Mais la note s’allège lorsqu’on traverse les boulevards de Reuilly ou de Picpus, à 8000 euros au pied du métro Michel-Bizot, et à moins de 7000 euros entre les portes Dorée et de Charenton.
Les prix, entre 2009 et 2011, avaient fortement augmenté, avant de baisser de 5% en 2012. La baisse continue, au même rythme, depuis l’été dernier. Cependant, les prix se stabilisent depuis le début de l’été. Mais la chute du nombre de transactions, de l’ordre de 20%, et la prolongation des délais de vente, laissent supposer une nouvelle baisse des prix pour les prochains moins.
Ce qui est plutôt positif pour les acquéreurs du 13ème arrondissement, qui rencontraient des difficultés à trouver des logements à moins de 7900 euros le mètre carré. Il est possible, à l’est de l’avenue d’Italie, de trouver des logements à des prix moins élevés. Pour des appartements sans ascenseur, le prix au mètre carré se situe entre 6800 et 7200 euros. A contrario, sur la place d’Italie ou à proximité du métro Tolbiac, il faut compter entre entre 8 000 et 8 600 euros le mètre carré.
Dans le 14ème arrondissement, les prix au mètre carré sont encore plus élevés. Dans le secteur du parc Montsouris ou de la place d’Alésia, un bien immobilier en bon état se monnaie, en moyenne, à pas moins de 9400 euros le mètre carré. Les prix peuvent même grimper à plus de 12.000 euros le mètre carré, pour un appartement avec une vue sur le Tour Eiffel.
Le 15ème arrondissement est le plus peuplé de Paris. Les acheteurs ont actuellement l’avantage, avec une chute des prix de l’ordre d’environ 5%, voire 10% lorsque les logements ont des défauts. Certains logements restent ainsi de longs mois sur le marché, les vendeurs refusant de baisser les prix.
Les biens les plus touchés ? Les grandes surfaces. Les prix varient entre 8000 et 8400 euros le mètre carré, au sud de la rue de la Convention, entre Lourmel et Balard. Ils baissent encore en traversant la rue de Vaugirard. Pour les logements à rénover, à proximité du parc Georges-Brassens, les prix sont d’environ 6900 euros le mètre carré. En revanche, lorsqu’on traverse la rue Vouillé, le prix augmente, pour atteindre 9400 euros le mètre carré. Près de la rue du Commerce, au métro Emile-Zole, le mètre carré peut aller de 9000 à 9500 euros le mètre carré. Et va même jusqu’à 10 000 euros, à la Motte-Picquet. Et sans vue sur la Tour Eiffel !
La conjoncture, dans le 16ème arrondissement de Paris, est plus favorable pour les acheteurs. Les prix, qui s’étaient stabilisés en 2011 après avoir subi une augmentation de 20% en deux ans, sont actuellement en baisse. Les appartements loin des commerces et des transports, ou avec des défauts (sans ascenseur, par exemple), ont perdu jusqu’à 10%. Le nombre des transactions a chuté de 30%, ce qui permet aux acheteurs d’espérer une nouvelle baisse des prix, de l’ordre de 5 à 10%, dans les prochains mois.
Il ne faut cependant pas se leurrer, les prix des logements localisés aux belles adresses ne subissent aucune décote. Le prix au mètre carré est de l’ordre de 15 000 euros, avenue Foch, à l’Etoile ou au Trocadéro, par exemple. Seuls les investisseurs étrangers, fortunés, peuvent se permettre d’acheter dans ces quartiers ! Idem entre l’avenue Victor-Hugo et l’avenue Henri-Martin, accessibles uniquement par les familles aisées. Il faut, en effet, compter entre 10.000 et 11.500 le mettre carré. cela peut même monter jusqu’à environ 13.000 euros le mètre carré, pour des logements en parfait état, avec terrasse. Au sud de la rue d’Auteuil, les prix sont un peu plus abordables. Il est cependant compliqué de trouver un bien à Michel-Ange-Molitor à moins de 9 000 euros le mètre carré. Lorsqu’on traverse le boulevard Exelmans, le mètre carré n’est plus qu’à 8 500 euros, pour un logement à rénover.
Les prix, après avoir subi une baisse de 3% en 2011, ont chuté de 5% depuis l’été dernier. Les vendeurs sont en position de force. Certains n’hésitent pas à laisser leurs biens sur le marché plusieurs semaines. Les délais de transaction s’élèvent ainsi à quatre mois, contre deux en 2012.
Le prix au mètre carré est, en moyenne, de 8500 euros. Cependant, il faut compter environ 10.000 euros le mètre carré (et cela peu importe la surface !), pour des appartements en bon état, dans les immeubles entre la place des Ternes et le métro Wagram. Les prix baissent au nord de la rue Villiers, moins de 9300 le mètre carré, et surtout à la Fourche, où les prix des logements varient entre 8200 et 8600 le mètre carré.
Le 18ème arrondissement de Paris est un arrondissement prisé. Les prix, qui s’étaient stabilisés en 2011, après avoir subi une hausse de 20% en deux ans, ont baissé de 5 à 10% depuis l’été dernier. Les délais de transaction ont augmenté, car les vendeurs n’acceptent pas facilement de négocier.
Les propriétaires sont en position de force aux Abbesses et au Sacré-Cœur. Il est presque impossible de se loger pour moins de 8000 euros le mètre carré, dans ces quartiers. Un appartement en bon état, sans ascenseur, se vendent à partir de 8600 euros le mètre carré.
Un appartement avec du cachet, lui, se vend entre 9500 et 10.700 euros. En traversant la rue Caulaincourt, il faut débourser entre 9000 et 9600 euros le mètre carré.
Pour trouver des biens moins onéreux, il faut chercher à proximité du cimetière de Montmartre, où l’on peut trouver des logements à moins de 7500 euros le mètre carré, ou traverser le boulevard Barbès, où le prix au mètre carré est d’environ 6800 euros.
Le 19ème et le 20ème arrondissements sont des arrondissements populaires. Les prix de l’immobilier baissent de l’ordre de 5 à 10%, sur un an. Un choc pour les propriétaires du 19ème car en 2011, les prix augmentaient encore de 10%.
Le mètre carré, près des Buttes-Chaumont, vaut entre 7500 et 8000 euros. Près du canal de l’Ourcq, il faut débourser entre 7000 et 7400 euros le mètre carré. Les prix sont encore plus bas, aux alentours du bassin de la Villette, où le mètre carré vaut environ 6 000 euros, dans les immeubles de 1900.
Dans le 20ème arrondissement, les prix ont baissé de 5% en 2011. Néanmoins, il est compliqué de trouver des appartements, à moins de 9300 euros le mètre carré, dans les immeubles bourgeois à proximité de la place Gambetta. Pour trouver des logements à un prix plus abordables, il faut cibler les copropriétés des années 70, à 6500 euros le mètre carré.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
Selon le projet de délibération que se sont procurés certains journaux, les biens qui feraient l’objet d’une préemption, se trouveraient dans 8éme de Paris.
Paris a gagné 85 000 habitants, entre 1999 et 2008. Cette croissance de la population s’explique par un fort excédent naturel.
Quels sont les prix 2014 de l’immobilier a Paris, quartier par quartier ? Trouvez toutes les infos sur les prix par arrondissement.
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