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Zone inondable et non constructible, que faire?

Zone inondable et non constructible, que faire?

Zone inondable et non constructible, que faire?
zone non constructible

Les zones inondables indiquent qu’il y a sur un territoire donné, un risque d’inondation. Ces zones ne sont, a priori, pas constructibles du fait de cette vulnérabilité pour les constructions, comme pour la sécurité des occupants. Comment identifier ces zones ? Peut-on construire quand même en zone inondable ?

Qu'est-ce qu'une zone inondable?​

Une zone inondable est une zone sujette au risque d’inondation. Les zones inondables sont classées par rapport au risque plus ou moins élevé, de crue ou d’inondation. C’est le Plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) qui définit les zones constructibles ou non.

Le PPRI recense trois zones de risque :

  • zones rouges : risque élevé, aucun permis délivré;
  • zones bleues : risque moyen, l’obtention du permis de construire est accompagné de conditions;
  • zones blanches : a priori, elles sont considérées comme non risquées mais toute nouvelle construction est quand même soumise aux règles du Plan local d’urbanisme (PLU).

Est-il possible de construire en zone inondable?​

Tout nouveau bâtiment créé doit être construit selon certains principes. Le but étant de le rendre résistant à une éventuelle crue et de ne pas gêner sa progression. Les contraintes de construction en zone inondable sont les suivantes :

  • la construction autorisée ainsi que les aménagements réalisés sur la parcelle, ne doivent pas être une entrave à l’écoulement de l’eau ;
  • les constructions et extensions doivent être faites dans la partie la moins exposée de la parcelle et le niveau du plancher habitable doit être surélevé ;
  • les matériaux de construction doivent être appropriés au risque d’inondation ;
  • les équipements et polluants, doivent être installés dans des pièces hors d’atteinte ;
  • pas de pièces de vie dans des parties potentiellement à risque ;
  • réalisation d’une distribution électrique par le plafond ;
  • il faut aussi réfléchir à la position des ouvertures principales, sous-sols, et escaliers, pour que les habitants puissent rapidement se réfugier dans les étages.

Qu'est-ce qu'une zone non constructible?​

Un terrain est déclaré en zone constructible dès lors qu’il répond à des critères juridiques et techniques dits de constructibilité. Mais la constructibilité d’un terrain s’évalue bien souvent au cas par cas avec la mairie concernée.

L’impossibilité de construire n’est pas définitive puisque dans certains cas, si des aménagements sont réalisés sur la zone dite inconstructible, la mairie peut revoir et modifier son jugement. Tout dépendra en fait des raisons de l’inconstructibilité.

Quelles sont les causes d'inconstructibilité d'un terrain?​

La liste des raisons d’inconstructibilité n’est d’une part pas exhaustive et d’autre part, elle est sans limite. Une zone peut être déclarée non constructible pour des raisons techniques ou juridiques, par exemple :

  • si il n’y a pas de réseau d’assainissement ;
  • s’il n’existe pas de desserte pour accéder au terrain ;
  • s’il n’y a pas de raccordement du terrain à l’eau potable ;
  • s’il n’y a pas de borne incendie assez proche de la zone ;
  • si le risque de catastrophes naturelles dans cette zone est élevé (avalanche, inondation, incendie, séisme, etc) ;
  • s’il le raccordement au réseau électrique est inexistant ;
  • si le POS (Plan d’occupation des sols) ou le PLU déclare la zone impropre à la construction ;
  • si un projet d’intérêt général peut être construit à la place dans cette zone.

La notion de constructibilité dépendra aussi du type de projet proposé (projet d’habitation, projet agricole, etc).

Expertiser les dégâts en cas de catastrophe naturelle​

En cas de catastrophe naturelle, telle qu’une inondation, il est parfois difficile de se faire indemniser par l’assurance qui après de longs mois de débat et d’expertise, refuse d’indemniser les victimes. L’aide de l’expert immobilier peut alors s’avérer précieuse pour monter un dossier d’indemnisation et aider à établir la preuve des dégâts subis. Si l’assurance a déjà envoyé un de ses expert, l’expert-conseil (ou expert d’assuré) peut réaliser une contre-expertise.

L’aide de l’expert peut aussi se révéler utile lorsque l’on souhaite faire construire dans une zone non constructible. Il peut identifier les causes d’inconstrubilité et prouver que des équipements ont bien été installé sur le site ou que la zone n’est pas dangereuse, même si la décision revient toujours à la mairie et à la Direction Départementale de l’Equipement.

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